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购房契约的新约与旧约/蓑笠翁

时间:2024-07-12 07:27:05 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9218
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“有人从西珥不住的大声问我:‘守望者啊!黑夜还有多久才能过去呢?守望者啊!黑夜还有多久才能过去呢?’ 守望的人回答:‘黎明来到了,可是黑夜却没有过去!你们如想再问,就可以问,就可以从头再来’。”
——《以赛亚书》


购房契约的新约与旧约
作者:蓑笠翁


自2001年,北京市的房屋买卖契约由市房地局统一修订,换成了新的版本:旧契约条款少,新契约内容全。几年过去了,于是就有了自己的一些想法,直到一天,有些现象看在眼里,有了“骨鲠在喉,不吐不快”的感觉。

那么何谓“新”呢?我想,应该指“超越旧的”。诸多报刊著文云:新契约克服了旧契约的种种弊端,代之以完善的条款和内容,对“消费者更大限度的购房权益保护”。历史,总是在两种力量的较量中曲折发展,好比由秦始皇写一部,就得由孟江女写另一部。关于契约的进步作用,梅因在《古代法》一书中写道:“所有进步社会的运动在有一点上是一致的。在运动发展过程中,其特点是家族依附的逐步消灭以及代之而起的个人义务的增长。‘个人’不断地代替了‘家族’,成为民事法律所考虑的单位。……则我们可以说,所有进步社会的运动,到此为止,是一个‘从身份到契约’的运动。”从契约内容上说,新契约是一种进步。但作为力量之一的房地产商们似乎不喜欢这个“新”版本的契约,专业人士们(比如律师/学者)却发现,旧契约中出现的许多问题在新契约中依然存在,政府修订契约的初衷,对房地产商们的制约并没有实现,较为关键的问题并没有解决。中国的变革,一向系政治行为,其它因素的作用,一直有限。很多事件的推动,完全依附于政治,并不时摇摆于政策和“首长讲话”之间,让我们还是用现象来说话。

现象一:房地产商的实力

房地产商们开发项目以“期房”居多,而 “期房”的最大风险之一是房产建设出现“烂尾”,工程不能按时完成或是根本无法完成,不仅房产会贬值,而且还会直接影响消费者的生活,经济上蒙受巨大损失。而在此时,房地产商的实力就成了“期房”实现的最关键的保障因素之一,实力体现在法律法规中的“硬指标”,就是房地产商的企业资质。这是很简单的问题,房地产商企业资质越高,自有资金越充足,抗风险能力也就越强;反之,房地产商依靠“滚动开发”来运营项目,需要用销售收入进行工程建设,这样的期房就存在风险了——房子的销售情况要受市场影响,一旦房子卖的不好,资金跟不上,工程建设就要受影响,房产盖不起来,就更卖不出去,形成恶性循环。
这样,新契约中虽在的首页留出房地产商的企业营业执照号/企业资质证号等内容,但是仍有房地产商与消费者签约时不填写,也许是想玩一把‘空手套白狼’的游戏吧。有的房地产商甚至于公开说:“生活中我从来不赌,但事业上我是一个大赌徒,每一步路都是在赌”,他们也许从来就没有想过,买他们房产的消费者有没有胆略去赌,有没有本钱去赌啊?!时势造英雄,国家需要金牌时,马俊仁就是英雄;想看电影时,张艺谋就是英雄;而人民需要住房时,房地产商们就是英雄。英雄们的特点是为达目的,可以不问手段。英雄们都是伟大的“成功即道德”的马基雅维利主义者。

现象二:房地产项目的证件

房地产项目的证件是消费者将来能否拿到房地产产权证,最终法定权益能否得到基本保证的“生死线”,这就是人们一般简称为“五证”的房地产项目的销售证件。

1.国有土地使用权证
如果房地产商不能取得国有土地使用权证,就不能取得房屋所有权证,而房地产商取得此证的前提就是向国家按时、足额的缴纳土地出让金,许多房地产商不能取得此证往往是由于资金紧张导致,或销售情况不好,甚至于把资金周转于其它的项目。

2.建设工程规划许可证
房屋的位置、房屋建设情况、道路、市政工程、容积率等等,在房地产项目开发建设过程中,必须到城市规划行政主管部门进行规划审批。

3.建设用地规划许可证
工程情况、选址、工程地形图、批准征用土地的计划等。

4.建设工程开工证
建设用地的条件“三通一平”、施工单位、施工图、“四源”供应协议等。

5.销售(预售)许可证
各房地产商在北京市开发建设的商品房,只有取得销售(预售)许可证后,方可销售和预售。

虽说新契约中对这些内容做了一些规定和提示,“买房看五证”也已经成为消费者们的基本要求,但是一些更加“聪明” 房地产商又开始玩新的花样,正是“伪君子生着一张红衣主教的脸,却有一颗磨坊主人的心”:
(1)利用证件的复印件修修改改、大做文章;
(2)证件中建设项目、建设单位、建筑面积前后不一;
(3)超出销售(预售)许可证注明的楼座、楼层进行销售;
(4)超出建设工程开工证的高度、面积建设。
消费者们看好自己心仪已久的房产,交出自己辛辛苦苦攒下的钱交了定金,等到要签约,而要看房地产商们的“五证”时,他们往往会给出几张模模糊糊的复印件,或者干净利落的告诉你:“原件不在这儿,你如果一定要看,就到我们公司总部去看吧!” 龙应台说过:“你有知道的权利,我就失去了隐秘的权利”。信息是增加有序性的因素。在与房地产商们的博弈过程中,消费者由于缺乏足够准确的信息,处于绝对劣势。要知道,人的言行有时是虚假的,其实,那正是另一种真实!许多违规行为并不是因为不了解法律和一般社会规范,而是因为有其它种种利益和借口。赫伯特-西蒙说:“生存的最好的生物是对周围环境最有利的生物。”同理,发展得最好的房地产商是对社会公众最有利的企业,而最充分考虑人的行为习惯和需求的房产,才是最好卖的房产。你可能在某时某地欺骗某些人,但你不可能在所有的时间所有的地方欺骗所有的人。


现象三:房地产项目的房屋面积

我们正面临一个消费的时代,《精品购物指南》代替了《毛主席语录》,“千万不要忘记阶级斗争” 变成了“及时清除体内毒素”。今天,房地产交易的繁荣,反衬出计划经济的失败,但繁荣背后买卖双方的冲突与矛盾却远非想象的那样简单化。房地产交易中因房屋面积引发的纠纷非常多,已经成为了一种现象。
在《北京市商品房销售面积的计算及公用建筑面积分摊》中规定:商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。在新的契约中,虽已要求房地产商将这几项数据明示,同时也强制性规定出商品房销售面积正负3%的误差,但面积风险依然如故:
(1)分摊的公用建筑面积界定模糊,将不应计入分摊的面积计入分摊,消费者无法确认分摊的面积组成是否准确无误;

国家税务总局关于合作开采海洋石油提供应税劳务适用营业税税目、税率问题的通知

国家税务总局


国家税务总局关于合作开采海洋石油提供应税劳务适用营业税税目、税率问题的通知
国家税务总局



天津、上海、广东省(直辖市)国家税务局、深圳市国家税务局:
近接一些地方反映,由于营业税税目税率表中没有列明开采海洋石油的一些特殊作业,各地在实际执行时掌握不尽一致。为了统一政策,现对这些应税劳务适用税目、税率问题明确如下:
对从事海洋石油地球理物理勘探、定位、泥浆、测井、录井、固井、完井、潜水、套管、管道铺设等工程作业的,适用营业税税目税率表中建筑业税目的“其他工程作业”按3%的税率征收营业税。




1997年3月26日
如何完善检察机关的审判监督职能
作者: 王 镭

刑事诉讼法第八条明确规定:“人民检察院依法对刑事诉讼实行法律监督”。这充分表明除侦查、诉讼职能以外,诉讼监督是检察机关一项不可或缺的重要职能。理论界甚至认为“他是一种强大或者独立的权力,体现的是一种超然性与权威性”。诉讼监督权能否得以有效行使也决定了检察职能的完善与否。而从目前情况看该项职能并未充分发挥。以审判监督为例,由于缺乏足够的法律保障及实践中的错误操作,检察机关的审判监督职能在实际运作中尚未达到最佳状态。因此,笔者仅就个人观点针对现行审判监督中亟待解决的问题及完善途径作一阐述。
一、当前审判监督存在的问题
作为公诉机关,人民检察院不仅担负着代表国家指控犯罪的职能,同时具有对整个诉讼过程实行法律监督的职权。刑事诉讼法第169条、181条亦对此作了有关规定,但上述有限的条款尚不足以有效的规范和保障检察机关审判监督职能的行使。
(一)、庭审前的程序性监督缺乏有效的法律保障。
随着审判体制的不断发展进步,审判机关的就审就宣率不断提高,其中部分法院的就审就宣率已经达到70%,当庭审理,当庭宣判,这就从时间上给我们的审判监督提出了新的课题,从而也使加强庭审前的监督职能成为迫在眉睫的需要。首先,“刑诉法”第169条规定,“人民检察院发现人民法院审理案件违反法律规定的诉讼程序,有权向人民法院提出纠正意见”。但是人民检察院刑事诉讼规则394条却明确规定:“对违反程序的庭审活动提出纠正意见,应当由人民检察院在庭审后提出”。庭审后提出纠正意见这种程序上的滞后性对于就审就宣的案件来讲就使检察机关对于庭审中影响实体审判的程序违法丧失了监督职能。其次,就审就宣率的提高与部分复杂案件的难以当庭决断形成矛盾,解决方法必然是法官庭审前即对案件进行了解、审定、复核证据。这样,先判后审、先定后审的情况必定时有存在,也就是说,庭审前的程序性活动将部分决定庭审后的实体判决。第三,不可否认庭审前的受理及送达行为违反程序法的也是审判监督的范围。以上情况有理由使我们相信,对于庭审前的程序监督是审判监督中不可或缺的组成部分。但是现行“刑诉法”对于庭审前审判监督的规定却是一个真空地带。尚未有任何法律规范、保障这一环节,这是目前亟待解决的课题。
(二)、庭审中公诉权与监督权集于公诉人一身制约了审判监督职能的有效行使。
“刑诉法”实施之初,检法两家曾就审判席与公诉席的高低有过一番争论。究其原因,如果作为公诉人,只是控辩的一方,而法官是庭审的指挥者,具有庭审指挥权与仲裁权,其位置理应最高;而作为庭审的监督者,检察机关的公诉席与审判席同等高度也无可厚非。根本原因在于公诉人控诉与监督的两种身份,不可避免的引起矛盾。实际操作中,公诉人的控诉职能必然会制约监督职能的行使。首先,控、监两项职能不是相容而是互相排斥,正如足球场上的裁判决不能由比赛的任何一方出任一样。作为公诉人,检察人员要代表国家指控犯罪,与辩方进行对抗,其目的就是要指控犯罪;而作为监督者,则要求检察人员站在一个公正的立场上对整个庭审程序的合法性予以评定。二者目的不一致必然导致职能行使过程中的互相牵制。其次,公诉人出庭的根本职责是要以事实和法律指控犯罪,这样不可避免的会出现监督职能服务于控诉职能的情况。在激烈的庭审中,控辩双方各执己见,都要竭力争得审判长对自己所持观点和理由的认同,使诉讼向有利于己方的态势发展。这样,检察人员可能会自觉不自觉的对有利于自己的程序性违法视而不见,以保障诉讼的成功。这无异于放弃了监督权的行使。第三,控检职能合一有悖法理,将本应超然于控辩双方的监督职能与证明被告人有罪的控诉职能集于一身,必然会破坏控辩所需要的公平基础。
(三)、对判决裁定的监督缺乏有效的强制力保障。
虽然“刑诉法”181条已规定了对于错误的判决、裁定人民检察院可以以抗诉予以监督,然而在缺乏有效的强制力作保障的前提下,该款规定却显得过于苍白无力。庭审后,人民检察院发现判决出现错误,只能通过抗诉这一途径,但是检察机关抗诉能够成功的案例只是十之一二(对于抗诉难成的原因,笔者已在抗诉成功率低的原因一文中详细阐明,这里不作赘述)。那么对改判以外的案件检察机关如何行使审判监督职能呢?我们曾试图以口头纠正意见或纠正违法通知书的形式予以监督,但是什么样的情节可以发纠正违法通知书,通知书发出后没有反馈或意见不被采纳又该怎么办?由于法律未作明确规定,检察机关一家之词也没有约束力和强制性。也就是说,对判决、裁定的有效监督亟待立法赋予检察机关实际的强制性监督保障,否则此项监督无异于隔靴搔痒、纸上谈兵。
(四)、对简易程序的审判监督职能尚属空白。
检察机关的审判监督职能针对的是所有诉讼案件,但实践中不乏例外。随着部分轻微刑事案件的增加,适用简易程序开庭的案件亦有所上升。对于这部分案件,检察人员不必出庭,审判人员可以独任审判,双方均能减轻负担,故此也乐而为之。然而如何对简易程序的庭审实施监督呢,无论从立法还是司法的尝试中均是空白。事实上,由于简易程序案件情节轻微,开庭和量刑中随意性较大,审判监督对于此类案件不是不需要而是更为重要。对于简易程序的监督不但有利于约束检法两家严肃、公正执法,也更能体现检察机关审判监督职能的完善保障。总之,审判监督职能没有得以有效行使,这从宪法及“刑诉法”将检察机关作为法律监督机关这一立法本意上来讲不能不说是一种遗憾。
二、有效完善检察机关的审判监督职能
法律赋予了检察机关审判监督职能,但是如何正确有效的行使这一职能,笔者认为还应从立法、司法及自身素质等方面不断完善以使该项职能得以最佳程度的发挥。
(一)、完善立法保障,强化监督力度。
针对笔者前文所提到的审判监督中亟待解决的几个问题,有关部门应尽快完善立法机制,在程序法上为审判监督职能的有效行使提供必要的法律保障和制约机制以强化审判监督的力度。
第一,对于庭审中审判人员违反程序法的行为,检察人员对其予以认定以及提出休庭纠正违法的决定权应以司法细则的形式加以固定。也就是说,对于庭审中审判人员的对定罪量刑有重大影响的程序违法行为,检察人员应当庭予以认定,并提出休庭,以便在判决作出前提出纠正违法建议。当然,在实际操作中对于具体的违法情况,检察人员在认定上应极为慎重,注重内容的正确性及监督方式的尺度。另外,对于纠正违法意见书的种类、等级都应予以明文规定,如程序违法与事实认定不清、普通程序违法与严重程序违法的区分应加以解释。人民法院在收到纠正违法意见书后7日以内应将纠正情况函告发文的人民检察院;如果纠正违法意见不被同级法院接受的,是否可以层报上级人民检察院发出二级纠正违法意见书建议上级法院督促下级法院纠正违法行为。上级人民检察院对于下级院的纠正违法意见是否正确认定后应予以支持或撤消。这种审判监督制约机制的明文确定,将使审判监督有章可循,有利于进一步加大监督力度。
第二、在对审判监督细化规则提供法律保障的前提下,应将公诉人的公诉权与检察机关的审判监督权分离,使其各行其职,更为有效合理的发挥职能作用。可以在起诉部门内部分设诉讼监督组,组织专门人员行使诉讼中的审判监督权;在庭审中设置审判监督席,由监督人员出席法庭,专职掌握庭审的程序合法性,对控、辩、审三方的诉讼行为予以监督。这样的益处一是使公诉人没有其他负担,全身心的投入到激烈的庭审中去,据理力争,使其代表国家指控犯罪的职能得以完美体现;二是使庭审监督不为任何一方所左右,体现了审判监督的公开与公正性。
第三、对于简易程序的庭审监督,法律应予以明确。要解决简易程序的审判监督问题,首先要对“刑诉法”第175条规定的检察机关可以不派员出庭的条件作出明确解释,限制不出庭的案件,要求检察人员尽量出庭。无论是英美法系的美国,还是大陆法系的德国、意大利,对于简易程序,检察官都必须出庭支持公诉,对此我们应加以仿效。出席简易程序的庭审,不仅可以有效的行使审判监督职能,还可以有力的支持诉讼,实行控审分离,更可以不断提高公诉人的实践公诉能力。其次,对于简易程序的判决,应认真审查,结合庭审情况详细斟酌,对于量刑不准的要及时提出纠正违法或者抗诉的意见。
(二)提高自身素质,拓宽监督视野。
有效的行使审判监督职能,和高度的法学理论基础与丰富的司法实践经验是分不开的。不断的提高检察人员的自身素质,增强审判监督能力是有效行使该项职能内在保障。
首先,应熟练的掌握程序法的有关条款,包括检法两家关于刑诉法的实施细则及司法解释,并在实践中加以运用。在庭审中提出异议应有理有据,才能以理服人。
其次,不断的加强出庭公诉能力,包括庭审中的讯问、举证方法及应变能力。庭审中的情况瞬息万变,丰富的庭审经验是有效监督的前提基础。
第三,公诉人应培养自己在整个审查起诉过程中严格依造程序法办案的习惯。正人先需正己,如果自己尚有违反程序法的行为,那么又何谈监督别人呢。
(三)、加大抗诉力度,完善监督成效
在立法保障尚未完善的当前情况下,对错误判决的成功抗诉仍然审判监督的根本途径。所以检察机关应争取主动,加大抗诉力度,提高抗诉的成功率。使其审判监督职能得以充分发挥。
宪法赋予了检察机关法律监督的权利,是我国社会主义法制化的具体体现。检察机关的审判监督职能得以有效发挥象征着刑事审判的公平化与公正化,象征着社会主义国家的法制化,我们有理由相信,这一天并不遥远。

王镭 沈阳铁路运输检察院
Email: wangleirein@163.com