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详读《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》/陈宁

时间:2024-06-17 16:05:33 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8240
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详读最高院关于租赁合同纠纷的司法解释(一)——《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》学习笔记

陈宁


  为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件,依法保护当事人的合法权益,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定,结合民事审判实践,制定本解释。

  第一条 本解释所称城镇房屋,是指城市、镇规划区内的房屋。

  乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件,可以参照本解释处理。但法律另有规定的,适用其规定。
当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件,不适用本解释。

  【解读】本条系关于本司法解释适用范围的规定。
 
  本解释只调整城镇房屋即城市规划区、镇规划区范围内的房屋的租赁行为,乡、村规划区内的房屋租赁纠纷,可以参照本解释。城镇房屋的确定以规划为准,只要列入城镇规划区,无论土地性质为国有还是集体所有,均适用本解释,实践中存在的已被纳入城镇规划区内的“城中村”内的房屋租赁行为在本解释调整范围之内。

  依照国家福利政策承租的公有住房、经济适用房和廉租住房,具有政府福利性、保障性,其租赁关系不属于完全的民事法律关系,不适用本解释。

  关于军产房的租赁,基本属于完全的市场行为,并不存在政府补贴的福利和社会保障性内容,最高院民一庭认为军产房租赁合同纠纷应适用本解释。

  第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。

  【解读】本条规定以违法建筑物为标的物订立的房屋租赁合同无效。所谓违法建筑物,是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,具体包括违反了城乡规划规定的建筑物、构筑物以及违反临时建筑管理规定的临时建筑。

  否定就违反建筑签订的房屋租赁合同的效力,有利于维护城镇建设规划秩序,但为了促进交易,当事人在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,租赁合同的效力会得以补正。此处“一审法庭辩论终结前”不包括二审、再审发回指定一审法院重审的情形。

  第三条 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。

  租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的,人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

  【解读】临时建筑是指在城镇规划区内,根据形势的客观需要,经建设行政主管部门审核批准后,在核定的临时建设工程规划许可证记载的使用期限、范围、用途内,建造的供临时使用的建筑物。

  未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋,在性质上均属于标的物违法,相应的房屋租赁合同无效。对于租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效,合同其他内容的效力不受影响。

  第四条 当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,人民法院不予支持。

  当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的,从其约定。但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。

  【解读】我国城市房屋租赁实行登记备案制度,《城市房地产管理法》对此有明确规定,但属于管理性规定,并非效力性强制性规定,不能作为房屋租赁合同的生效条件,故房屋租赁合同未登记备案的,其有效性不受影响。

  若当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的,则以约定为准,未办理登记备案手续的,合同无效。但一方履行了合同主要义务且对方接受的情况下,视为当事人以履行合同主要义务的行为,变更了以办理登记备案手续未合同生效要件的合同约定,此时,即使未办理登记备案手续,合同仍为有效。

  第五条 房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。

  当事人请求赔偿因合同无效受到的损失,人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。

  【解读】按照《合同法》第五十八条的规定,合同无效的法律后果为返回财产、赔偿损失,该规定同样适用于房屋租赁合同无效的场合。参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费,属于返还原物的范畴。合同无效的损失赔偿在性质上属于缔约过失责任,赔偿范围限于信赖利益。即合同双方为缔约进行合理的接触,当事人一方因对方的行为产生信赖,一方由于信赖而支出一定的成本,主要包括用于缔约的合理费用和准备履约所支出的合理费用,此外还包括丧失与第三人另订立合同的机会所产生的损失,后者由于举证较为困难,实践中很难得到支持。

  由于房屋租赁合同管的特殊性,损失赔偿的争议主要集中在装饰装修或者改建扩建费用上,对此,本解释都有明确规定。

教育部关于宣布废止《国家教委关于在九十年代基本普及九年义务教育和基本扫除青壮年文盲的实施意见》等规章、文件的通知

教育部办公厅


教育部关于宣布废止《国家教委关于在九十年代基本普及九年义务教育和基本扫除青壮年文盲的实施意见》等规章、文件的通知

教政法函〔2007〕10号


各省、自治区、直辖市教育厅(教委),各计划单列市教育局,新疆生产建设兵团教育局:

  为了贯彻实施好新修订的《义务教育法》,我部对存在已过时效、已被新规定所取代、不适应管理要求或者与法律规定不一致等情况的规章和文件进行了清理。现宣布废止以下规章、文件:

  1.中小学校园环境管理的暂行规定(教基[1992]19号)

  2.国家教委关于在九十年代基本普及九年义务教育和基本扫除青壮年文盲的实施意见(教基[1994]18号)

  3.关于进一步加强中小学教育技术装备工作的意见(教基[1999]11号)

  4.关于加强学具管理工作的意见(教基厅[2000]6号)

  5.教育部关于加强基础教育办学管理若干问题的通知(教基[2002]1号)

  6.经商公安部同意,废止《国家教育委员会、公安部关于流动儿童少年就学暂行办法》(教基[1998]2号)

  特此通知。

二○○七年四月三十日

教育部办公厅

印发广州市农村社会养老保险试行办法的通知

广东省广州市人民政府办公厅


穗府办〔2008〕54号

印发广州市农村社会养老保险试行办法的通知

各区、县级市人民政府,市政府各部门、各直属机构:

  《广州市农村社会养老保险试行办法》业经市政府同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。执行中遇到问题,请径向市劳动保障局反映。

广州市政府办公厅
二○○八年十一月十一日


广州市农村社会养老保险试行办法

  第一条 为保障农村农民年老时的基本生活,解决农民的后顾之忧,根据国家和省有关规定,结合本市实际,制定本办法。

  第二条 年满16周岁以上、未参加各类社会养老保险(含未领取基本养老金)的本市农村户籍人员(含渔民、牧民等,下同),按照以下方式参加养老保险:

  (一)年满35周岁、不满60周岁的农民应参加本办法的养老保险。

  (二)本办法实施之月年满60周岁的农民,可以选择不缴费,直接享受老年生活津贴,直至终老;也可以选择以趸缴的方式参加本办法的养老保险,领取基本养老金。

  (三)年满16周岁、不满35周岁的农民,暂未能就业的,可按自愿原则参加本办法的养老保险。

  按本办法参加养老保险的农民简称参保人。

  第三条 参保人不能同时按本办法和其它社会养老保险办法参保。正在机关事业单位、社会团体、企业、个体工商户和其他经济组织就业的,应按城镇企业职工基本养老保险办法参保。

  第四条 农村社会养老保险实行完全积累的个人账户模式。基金实行市级统筹。

  第五条 市、区(县级市)人民政府应保障农村社会养老保险待遇的给付。

  第六条 市、区(县级市)劳动保障行政部门负责农村社会养老保险的组织和实施工作。区(县级市)社会保险经办机构负责农村社会养老保险的具体经办工作。

  市地税部门负责农村社会养老保险费的征缴工作。

  市财政部门负责农村社会养老保险基金财政专户的核算与管理工作,市、区(县级市)财政部门负责政府资助资金的安排和拨付工作。

  市审计部门依法对农村社会养老保险基金的收支、管理情况进行审计监督。

  市社会保险基金监督委员会依法对农村社会养老保险基金实行监督。

  第七条 本办法规定的养老保险费的征缴,参照《社会保险费征缴暂行条例》和省人民政府《印发广东省社会保险费征缴办法的通知》(粤府〔2001〕1号)等规定执行。

  第八条 农村社会养老保险费、各项养老保险待遇(含老年生活津贴)的税、费按国家、省、市的有关规定执行。

  第九条 农村社会养老保险基金来源:

  (一)参保人缴纳的养老保险费;

  (二)参保人所在经济组织缴纳的养老保险费;

  (三)政府资助;

  (四)养老保险基金的银行存款利息;

  (五)基金收益;

  (六)其它收入。

  第十条 缴纳养老保险费的标准和办法。

  (一)参保人每月缴纳养老保险费的标准分为五档,参保人选择其中一档缴费:第一档30元、第二档50元、第三档70元、第四档90元、第五档110元。

  (二)参保人所在经济组织根据经济能力为所有参保人统一选择其中一档缴纳每月的养老保险费:第一档10元、第二档20元、第三档30元、第四档40元、第五档50元。具体缴费标准由经济组织与农民协商并经村民大会或村民代表大会确定。

  经济组织无经济能力、暂不为参保人缴费的,须经村民大会或村民代表大会确定。

  (三)市、区(县级市)人民政府根据以下两种情况分别对参保人给予资助,资助金计入参保人的个人账户:

  1.根据参保人个人缴费档次,每月按如下标准对应资助:第一档35元、第二档45元、第三档55元、第四档60元、第五档65元。

  2.根据经济组织为参保人缴费的档次,每月按如下标准对应资助:第一档10元、第二档15元、第三档20元、第四档25元、第五档30元。经济组织不缴费的,政府不资助。

  政府对参保人个人缴费的资助最长为15年。在政府对参保人不资助期间,经济组织继续缴费的,不予以资助。

  (四)根据社会经济发展和农民经济收入的情况,参保人、经济组织的缴费标准和政府资助的标准今后可适时进行调整。具体标准由市劳动保障行政部门会市财政部门提出意见,报市人民政府批准后调整。

  第十一条 参保人所在经济组织负责到所在区(县级市)社会保险经办机构为参保人办理参保手续。参保人应缴纳的养老保险费,由其所在经济组织代扣、代缴。经济组织缴纳的养老保险费应与参保人的养老保险费同时缴纳。养老保险费应以货币形式按时足额缴纳。

  第十二条 农村社会养老保险费可以按月缴纳,经济条件许可的也可以提前预缴60周岁前的养老保险费。具体的预缴年限由经济组织与参保人共同商定。符合条件的,预缴同样享受政府资助。

  第十三条 在本办法实施2年内参保的,可从本办法实施时起补缴养老保险费。本办法实施之月年满45周岁、正常缴费到60周岁时,缴费年限不足15年的参保人,参保时可根据其距60周岁所差的年限(从本办法实施时起计算)一次性趸缴养老保险费。

  本办法实施时年满60周岁的参保人,选择参加本办法养老保险的,应一次性趸缴15年的养老保险费。

  趸缴和补缴养老保险费同样享受政府资助。

  第十四条 农民的参保资格和领取老年生活津贴对象的确定,应经村民代表大会讨论,由村委会报镇(乡)人民政府核准并公告7天后,到所在区(县级市)社会保险办机构办理申报手续。

  第十五条 农民参加养老保险后,如发现有不符合本办法参保资格的,个人缴费部分退还给个人,其余部分全部转入农村社会养老保险地方统筹准备金。对于正在领取养老金或老年生活津贴的人员,由经济组织负责追回已发放的养老金或老年生活津贴;如暂无法追回,则由经济组织先行归还。

  第十六条 参保人、按月领取养老金或老年生活津贴的人员发生变动时,经济组织必须在当月到所在区(县级市)社会保险经办机构办理相关手续。

  第十七条 参保人以本人公民身份号码作为其社会保障号码,社会保险经办机构按社会保障号码为参保人建立养老保险个人账户。参保人、所在经济组织缴纳的养老保险费和政府资助一并记入个人账户。

  第十八条 个人账户从缴费到账之日起计息,按同期银行存款利息计算。

  第十九条 养老保险费不得减、免。参保人及所在经济组织不足额缴纳养老保险费期间,不享受政府资助。

  第二十条 年满60周岁、缴费年限累计满15年的参保人,可申请领取基本养老金。从申请的次月起,按月发放基本养老金,直至终老。基本养老金月标准为个人账户储存额(含利息)除以计发月数139。基本养老金月标准的除数今后根据有关规定进行调整。

  第二十一条 参保人达到领取基本养老金年龄、缴费年限累计不满15年的,可一次性领取个人账户储存额,同时终止养老保险关系。也可选择继续按月缴费直至缴费年限满15年止,从其符合缴费年限条件、申领养老金的次月起发放养老金。

  继续缴费期间符合条件的,同样享受政府资助。

  第二十二条 本办法实施之月年满60周岁、选择享受老年生活津贴的农民,按月发放老年生活津贴80元,直至终老。

  老年生活津贴从其所在经济组织及符合参保条件的参保人按本办法参保并缴费的次月起发放。

  第二十三条 建立农村社会养老保险地方统筹准备金,主要用于长寿者个人账户资金支付完毕后的不足和养老保险待遇的调整。

  地方统筹准备金由市人民政府按上年度农村社会养老保险费征集总额(含政府资助)的5%建立,并在当年4月底前划入农村社会养老保险地方统筹准备金财政专户。当地方统筹准备金积累额达到上年度养老保险费征集总额的20%时,当年可不再注入准备金。

  第二十四条 政府资助、地方统筹准备金和老年生活津贴所需的资金,由市、区(县级市)两级财政负担,具体办法由市财政部门另行制定。

  第二十五条 基本养老金和老年生活津贴由社会保险经办机构以货币形式按月足额实行社会化发放。按月领取基本养老金和老年生活津贴的人员,应于每年6月底前,由所在经济组织向社会保险经办机构提供生存证明。逾期没有提供的,从当年7月起暂停发放基本养老金或老年生活津贴。经证实生存者,再予以补发。

  第二十六条 参保人终止养老保险关系的,个人账户储存额中的政府资助部分(含利息)转入养老保险地方统筹准备金,个人和经济组织缴费部分(含利息)按以下办法处理:

  (一)参保人死亡,个人和经济组织缴费部分(含利息)一次性支付给法定继承人,没有法定继承人且也没有对养老保险个人账户储存额进行处分的,转入养老保险地方统筹准备金。

  (二)参保人领取基本养老金前因出境定居原因终止养老保险关系的,经本人申请,个人账户储存额中的个人和经济组织缴费部分一次性退还给本人,并终止养老保险关系。参保人领取基本养老金后出境定居的,可继续领取基本养老金直至终老。

  第二十七条 养老保险待遇的保障水平根据本市经济发展、物价变动和地方统筹准备金的情况适时调整。具体调整方案由市劳动保障行政部门会市财政部门提出,报市人民政府批准。

  第二十八条 土地被征收后,符合《印发广州市被征地农民养老保险试行办法的通知》(穗府〔2008〕12号)规定的参保人,可转按被征地农民养老保险办法参保。本办法的缴费年限与参加被征地农民养老保险的缴费年限累计计算,个人账户储存额合并计算。政府继续按被征地农民养老保险办法规定对参保人进行资助,政府资助全部计入被征地农民的养老保险个人账户。

  原已享受本办法老年生活津贴的人员,从转按被征地农民养老保险办法参保缴费的次月起,按被征地农民养老保险办法的老年生活津贴的标准执行。

  第二十九条 参保人所在经济组织实施“村改居”、参保人“农转居”后,正在参保缴费的人员,可继续参加本办法的养老保险,也可统一选择转为参加“农转居”人员基本养老保险,具体由村民(股东)大会或村民(股东)代表大会决定。已按本办法享受了基本养老金或老年生活津贴的人员,继续按本办法执行,不再转入“农转居”人员基本养老保险。已按本办法享受了政府资助的,不再享受“农转居”人员基本养老保险办法的政府资助。

  本办法的缴费年限与参加“农转居”人员基本养老保险的缴费年限累计计算,个人账户储存额合并计算。在按“农转居”人员基本养老保险办法计发基础养老金时,基础养老金“缴费每满1年发给1%”的缴费年限,仅限于参加“农转居”人员基本养老保险的缴费年限。参保人按“农转居”人员基本养老保险办法参保缴费不满15年的,不享受“农转居”人员最低基本养老金保障水平,基本养老金按实际计算结果发放。

  第三十条 参保人在不同时段按本办法或城镇企业职工基本养老保险办法参保的,其养老保险关系及待遇按下列办法处理:

  (一)参加了城镇企业职工基本养老保险,达到按月领取养老金条件的,按本办法建立的个人账户储存额转入城镇企业职工基本养老保险个人账户(不合并计算缴费年限),按城镇企业职工基本养老保险的缴费年限及办法计发养老金。

  (二)参加了城镇企业职工基本养老保险,未达到按月领取养老金条件、选择一次性领取个人账户储存额的,可将在城镇企业职工基本养老保险一次性领取的个人账户储存额转入按本办法建立的个人账户(缴费年限合并计算),并按本办法规定计发养老金。

  (三)因预缴养老保险费造成缴费年限重叠的,缴费年限不重复计算。原个人和经济组织按本方法缴纳的养老保险费(含利息)予以退还;经本人申请,也可保留并继续计息。政府资助部分(含利息)转入养老保险地方统筹准备金。

  第三十一条 农村社会养老保险基金单独设立账户,实行财政专户管理。个人账户基金及地方统筹准备金应全额纳入财政专户,专款专用,任何单位和个人不得挤占挪用或从中提取费用。

  第三十二条 农村社会养老保险基金的会计核算和财务管理参照财政部、原劳动保障部颁布的《社会保险基金会计制度》、《社会保险基金财务制度》的有关规定执行。

  第三十三条 参保人被判处拘役、有期徒刑及以上刑罚的,服刑期间暂停缴纳养老保险费,服刑期满后可继续缴费,服刑前后的缴费年限和个人账户存储额合并计算。参保人被判处管制、有期徒刑宣告缓刑或被假释的,可继续缴纳养老保险费。参保人因涉嫌犯罪被通缉或在押未定罪期间,养老保险费暂停缴纳;如果法院判其无罪或法院判决前被释放的,可以补缴被通缉或羁押期间的养老保险费。

  领取基本养老金或老年生活津贴的人员,被判处拘役、有期徒刑及以上刑罚的,服刑期间停发基本养老金或老年生活津贴;服刑期满后,基本养老金或老年生活津贴按服刑前的标准继续发放。被判处管制、有期徒刑宣告缓刑或监外执行的人员,可以继续发放基本养老金或老年生活津贴。因涉嫌犯罪被通缉或在押未定罪期间,基本养老金或老年生活津贴暂停发放;如果法院判其无罪或法院判决前被释放的,被通缉或羁押期间的基本养老金或老年生活津贴予以补发。

  第三十四条 本办法自印发之日起施行,有效期5年。有效期届满,根据实施情况评估修订。