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简述专家民事责任概述/刘成江

时间:2024-07-22 00:28:33 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9114
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简述专家民事责任概述

刘成江


  一、“专家”的含义
  在现代社会中,“专家”是一个使用频率非常高的词语,几乎在任何一个领域都存在着专家。人们习惯于称其在某一领域掌握有丰富知识或特殊技能的人为专家,因此严格来讲,“专家”并不是一个纯粹的法律概念。但当专家一词进入民事责任领域时,各国均对其赋予了特定的含义并给予了特定的称谓。例如。日本将其称为“专门家”,德国和法国将其称为“自由业者”,英美法系将其称为“专业人士”,我国台湾学者则称其为“专门职业提供者”。对于专家特征的描述,英国学者Jackson和Powell在其所著的《专业过失》一书中,概括了专家的一下特征:(1)工作性质属于高度的专门性;其中不是体力工作而是脑力工作;(2)重视高度的职业道德和与客户的信赖关系;(3)大多要求有一定的资格,且与专家集团维持一定的业务水平;(4)具有较高的社会地位。德国学者认为自由业者应包括一下三个特征:(1)精神思想之给付;(2)个人之给付;(3)其给付具有经济独立性。法国对自由业者则有三个判断标准:(1)智慧性的活动;(2)科学性的技术;(3)独立性的职业。
  近年来我国学者也有不少关于专家含义的探讨,例如张新宝先生认为,所谓专家,是指具有专业知识或技能,得到职业许可或资格证书,并向客户或当事人提供专门服务的人;邹海林先生认为,专家是指具有特定的专门技能和知识,并以提供技能或知识服务为业的人员;中国民法典;立法课题研究组起草的《中华人民共和国民法典 侵权行为编》草案专家建议稿第40条明确规定:具有专业知识或专门技能,依法取得国家认可的专业资格证书和执行证书、向公众提供专业服务的人,为本法所称的专家;中国人民大学民商事法律科学研究中心起草的《中华人民共和国民法典 侵权行为编》草案专家建议稿第83条规定:具有专门性知识或者专门技能,向公众提供专业服务的专家在执业活动中,故意或过失给委托人或第三人造成损害的,应当承担民事责任。
  从以上学者和我国的立法草案建议稿中对专家的定义以及描述可知,都侧重于对专家的专业性、资格性及服务性特征的描述,对专家地定义和特征已经基本取得共识,因此笔者认为我国民事责任领域地专家的含义可作如下界定:所谓专家,就是从属于一个特定的执业群体,具有专门知识和技能,依法取得国家认可的执业许可或资格证书,向公众提供专门服务的人员,包括但不限于律师、会计师、资产评估师、建筑师等。此定义采概括加列举的方式,其中列举的几种专家类型是社会中公众经常接触到的,但由于经济的发展,社会分工的日益细化,必定会产生更多类型的专家,因此凡是符合定义中特征的都可能被称为专家。然而也有些学者对“专家”的定义提出质疑,认为专家对一个领域内知识的权威性,应当是行业内所公认的,因此,从事某一特定职业的人都是“专业人士”,但并不可能都对是“专家”;另一方面,也并非所有的“专家”都可以成为“专业人士”,因为专业人士需要取得执业许可。此言有理,然而笔者不采此说,因为“专家”与“专业人士”固然有别,但通过法律对“专家”的内涵和外延作出严格界定,便可知道什么样的人才能够成为专家,而且专家的概念已经约定俗成,因而不应该放弃!
了解了专家的定义可知所谓专家民事责任即专家对他人造成损害所承担的民事责任,具体说来是指专家在执业过程中,因执业过错给委托人或第三人造成损害时,由该专家或其所在的执业机构承担的民事责任。与一般民事责任相比,专家民事责任具有以下显著特征:
  (1)实施加害行为的主体是专家,因此专家也可以说是特殊类型的民事主体。
  (2)专家民事责任发生在执业过程中。所谓执业是指专家以其具备的专业知识或技能向公众提供服务,如果专家在执业以外例如律师对他人言辞攻击则属于一般的侵权责任。
  (3)专家民事责任是由于专家的执业过错引起的。这里的过错包括故意和过失,关于过错的有关内容下文有详述,此处不赘。
  (4)责任主体是专家个人或其所在的执业机构,受害人为委托人或无合同关系的第三人。
  二、专家民事责任的分类
  依据专家职业的不同,专家民事责任可以分为不同的类型,主要包括但不限于医师的专家责任、律师的专家责任、会计师的专家责任、证券分析师的专家责任等。由此可见,专家责任是一个涉及范围很广的责任领域,专家的职业不同,责任发生的场合不同,所引起的责任判断因素便会有所不同,因此有必要对各种具体的专家责任进行类型化。
  (1)以专家责任产生的原因为标准分为:基于不实陈述的专家责任与基于其他执业不当行为的专家责任。
  其中不实陈述显然是指语言上的错误,也包括虚假陈述、重大遗漏以及误导性陈述等,这与行为违法显然不同,而执业不当行为是指专家的作为与不作为、违反约定或法律规定等,如医师手术不当,律师未在诉讼期间为委托人起诉等。
  (2)以专家与受害人之间的关系为标准,分为专家对委托人的民事责任与专家对第三人的责任。其中专家委托人之间存在合同关系,第三人是指合同关系之外的其他人,此人也可因专家行为而遭受损失。
  (3)以专家责任性质为标准,课分为专家的违约责任和专家的侵权责任。其中专家的违约责任是指对委托人的责任,而专家侵权责任存在两种情形:一是专家对委托人的责任,二是专家对合同外第三人的侵权责任。
  三、专家民事责任的性质
  民事责任可分为违约责任和侵权责任,二者存在以下区别:(1)违约责任要求双方存在合同关系,侵权责任无此要求;(2)归责原则不同:我国合同法对违约责任以严格责任为主,但存在大量的使用过错责任的情形,而侵权责任则采多元归责原则,司法实践以及通说为过错责任、无过错责任以及公平原则;(3)举证责任不同:违约责任中非违约方一般只需举证对方存在违约行为便可认定违约方存在过错,而侵权责任则因归责原则的多元化而使受害人举证责任不同。此外,二者在责任构成要件、责任承担方式、赔偿范围、诉讼管辖等方面也存在区别。因此专家责任究竟为合同责任还是侵权责任对当事人利益影相甚巨。由于专家民事责任可分为对委托人的民事责任和对第三人的民事责任,因此专家民事责任既可能是违约责任也可能是侵权责任,还可能是二者的竞合。
  (1)对委托人的责任。当专家与委托人之间存在合同关系时,专家对委托人的责任首先是违约责任,这无论在大陆法系还是英美法系法律实践中都无疑义。因为基于合同,当专家不完全履行合同或不履行合同时,自然应当承当违约责任。但违约责任并不能对当事人提供充分的保护,这是因为相当一部分专家并不是以自己的名义而是以执行机构的名义与委托人签订合同,于此情形,委托人与专家并不存在直接的合同关系,即使专家存在过错,委托人也不能追究专家的违约责任;其次,合同法中的可预见规则也限制了委托人对专家的赔偿请求。再次,由于专家是具有专门知识或技能的群体,因此法律要求专家不仅遵守合同义务,而且要求其履行法律规定的特殊义务如注意义务、忠实义务和保密义务,由于这些义务来源于法律的直接规定而非合同约定,因而违反法定义务时可构成侵权责任。
  (2)对第三人的责任。第三人是指与专家之间不存在合同关系但由于合理信赖专家的服务而受到损害的人。由于专家与第三人并不存在合同关系,因而不够成违约责任,但是否成立侵权责任存在理论上的分歧,也是理论上的一个难点,因为它首先涉及到合同的相对性问题。“所谓合同的相对性,是指合同关系只能发生在特定的合同当事人之间,只有合同当事人一方能够向另一方基于合同提起请求或提起诉讼;与合同当事人没有发生合同上权利义务关系的第三人不能依据合同向合同当事人提出请求或提起诉讼,也不应承担合同的义务或责任;非依法律或合同规定,第三人不能主张合同上的权利。概括起来,主要包括主体的相对性、内容的相对性和责任的相对性。其中责任的相对性是指违约责任只能在特定的当事人之间,即合同关系的当事人之间发生;合同关系以外的人,不负违约责任,合同当事人也不对其承担违约。”由于该原则对于维护民事主体的自由意志和合同秩序有着重要意义,两大法系都予以不同程度的承认,在合同相对性规则之下,专家与第三人并不存在合同关系,无须对其承担民事责任。既然专家不可能构成违约责任,而第三人确实由于对专家的合理信赖而遭受损害,例如,如果会计师提供虚假报告,委托人有时没有遭受损害,遭受损害的往往是第三人,而此时第三人一般是出于对会计师的合理信赖,显然专家对第三人承担侵权责任。但是由于第三人是不特定的社会公众,因此第三人范围问题直接关系到专家职业利益与社会利益之间的平衡,若第三人范围过大会导致专家责任加重从而造成专家职业的萎缩;若第三人范围过窄则不利于保护社会公众利益。此外,确立对第三人的侵权责任性质还涉及到纯粹经济损失侵权法救济问题以及专家对第三人应承担的注意义务类型。
  首先,第三人的确定。英美法上的第三人主要有以下标准:(1)合同关系的相对方标准。这是19世纪到20世纪早期的标准,有的学者把英美法对第三人的责任分为四个发展阶段;责任否定阶段、责任有限承认阶段、责任扩张阶段以及责任限制阶段。这一时期显然与责任限制相联系,其理论依据是合同相对性规则。例如在美国法院1879年判决的Savings Bank V. Ward一案中,被告律师接受甲的委托为其审查一项不动产的产权,被告所制作的报告被甲交给其意向中的贷款银行,银行因信赖该报告而同意向甲提供贷款,但因该报告存在不实陈述而遭受损失。银行遂以被告不实陈述为由向法院起诉,法院认为原被告之间不存在合同关系,因此被告不负注意义务,对其损失不承担责任。(2)主要的受益人标准。所谓主要受益人是指合同中所指明的人,但此人既不是要约人也不是承诺人。例如。如果上面的案例中,原告是被告律师签订合同时约定的贷款银行,则被告律师需要对银行负合理的注意义务。这属于司法判例对第三人责任的有限承认。适用该标准的一个典型判例是Ultramares V. Touche Niven Co.一案,其中Cardozo法院对该案这样评述:“如果界定过宽的过失责任,那么任何一个无意识的疏忽或者大意,或者未能发现被欺骗的会计记录所掩盖的偷窃或捏造行为,都会将会计师推到一个极端的困境,即对不特定的群体承担不特定数量的法律责任。”(3)可预见的第三人标准。可预见的第三人是指专家提供服务时能够合理预见到的任何可能信赖其服务的人,专家都应负注意义务,例如会计师出具验资或审计报告时,应该预见到债权人、投资人等可能信赖其报告。这一标准使第三人范围过大,无法确定,专家对于这种第三人负责任,会使专家执业的风险太高,责任太重,且没有预见性,这也引发80年代英美国家对会计师的诉讼爆炸(4)已知或已经预见的第三人标准。这个标准是界于已知第三人和可合理预见的第三人标准,这也是美国法学会在《侵权法重述》第二版中观点。该标准并不要求第三人是专家知道具体特定的第三人,只要是专家知道的某个范围内的有限群体,这一标准比较温和,使专家责任不致于爆炸式的膨胀,因而得到许多案例和学者的支持,笔者也同意第三人应依据此标准来确定,有利于平衡专家职业利益与公众利益之间的冲突。
其次,纯粹经济损失的侵权法救济。侵权法所保护的主要是绝对权如人身权、所有权等权利,利益只有在特殊情况下才受到侵权法的救济,因此纯粹经济损失应否得到侵权法救济?《瑞典侵权责任法》第2:4条对纯粹经济损失作如下界定:“本法所称的纯粹经济损失应理解为不与任何人身体伤害或财产损害相联系而产生的经济损失。”第三人多是由于合理信赖专家信息如信赖审计报告而作出投资决策,信赖评估报告而贷款等,此时第三人所遭受的损失不与任何人身体伤害或财产损害相联系,但由于专家信息存在瑕疵,第三人无过错以及瑕疵信息与第三人损害具有因果联系,因此符合侵权责任构成要件,很难说这样的利益不应受侵权法的救济。但另一方面。纯粹经济损失的赔偿也关系到专家职业利益与公众利益,因而应如同判断第三人一样受到合理预见规则的限制。
  第三.注意义务的类型。由于专家在执业活动中通常所涉及的都是他人的重大人、身经济利益,且一般收取高额的费用,再则专家属于具有专门知识或技能的群体,因而应承担特殊的注意义务,其中主要包括注意义务以及忠实义务与保密义务等,有关注意义务的违反的认定,下文会有详述。


北安市人民法院 刘成江

建设部关于印发《前期物业服务合同(示范文本)》的通知

建设部


建设部关于印发《前期物业服务合同(示范文本)》的通知



建住房[2004]155号

各省、自治区建设厅,直辖市建委、房地局,新疆生产建设兵团建设局:

  为了贯彻《物业管理条例》,规范前期物业管理活动,引导前期物业管理活动当事人通过合同明确各自的权利与义务,减少物业管理纠纷,我部制定了《前期物业服务合同(示范文本)》,现印发给你们,供建设单位与物业管理企业签约参考使用。

中华人民共和国建设部
二○○四年九月六日



前期物业服务合同(示范文本)

甲方: ;
法定代表人: ;
住所地: ;
邮编: 。

乙方: ;
法定代表人: ;
住所地: ;
邮编: ;
资质等级: ;
证书编号: 。
根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策,甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上,就甲方选聘乙方对 (物业名称)提供前期物业管理服务事宜,订立本合同。
第一章 物业基本情况
第一条 物业基本情况:
物业名称 ;
物业类型 ;
座落位置 ;
建筑面积 。
物业管理区域四至:
东至 ;
南至 ;
西至 ;
北至 。
(规划平面图见附件一,物业构成明细见附件二)。
第二章 服务内容与质量
第二条 在物业管理区域内,乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容:
1、物业共用部位的维修、养护和管理(物业共用部位明细见附件三);
2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理(物业共用设施设备明细见附件四);
3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生,垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通;
4、公共绿化的养护和管理;
5、车辆停放管理;
6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理;
7、装饰装修管理服务;
8、物业档案资料管理。
第三条 在物业管理区域内,乙方提供的其他服务包括以下事项:
1、 ;
2、 ;
3、 。
第四条 乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准(前期物业管理服务质量标准见附件五)。
第五条 单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务,服务内容和费用由双方另行商定。
第三章 服务费用
第六条 本物业管理区域物业服务收费选择以下第 种方式:
1、包干制
物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳,具体标准如下:
多层住宅: 元/月.平方米;
高层住宅: 元/月.平方米;
别墅: 元/月.平方米;
办公楼: 元/月.平方米;
商业物业: 元/月.平方米;
物业: 元/月.平方米。
物业服务费用主要用于以下开支:
(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
(3)物业管理区域清洁卫生费用;
(4)物业管理区域绿化养护费用;
(5)物业管理区域秩序维护费用;
(6)办公费用;
(7)物业管理企业固定资产折旧;
(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
(9)法定税费;
(10)物业管理企业的利润;
(11) 。
乙方按照上述标准收取物业服务费用,并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务,盈余或亏损由乙方享有或承担。
2、酬金制
物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳,具体标准如下:
多层住宅: 元/月.平方米;
高层住宅: 元/月.平方米;
别墅: 元/月.平方米;
办公楼: 元/月.平方米;
商业物业: 元/月.平方米;
物业: 元/月.平方米。
预收的物业服务资金由物业服务支出和乙方的酬金构成。
物业服务支出为所交纳的业主所有,由乙方代管,主要用于以下开支:
(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
(3)物业管理区域清洁卫生费用;
(4)物业管理区域绿化养护费用;
(5)物业管理区域秩序维护费用;
(6)办公费用;
(7)物业管理企业固定资产折旧;
(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
(9) 。
乙方采取以下第 种方式提取酬金:
(1)乙方按 (每月/每季/每年) 元的标准从预收的物业服务资金中提取。
(2)乙方 (每月/每季/每年)按应收的物业服务资金
%的比例提取。
物业服务支出应全部用于本合同约定的支出。物业服务支出年度结算后结余部分,转入下一年度继续使用;物业服务支出年度结算后不足部分,由全体业主承担。
第七条 业主应于 之日起交纳物业服务费用(物业服务资金)。
纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售,或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业,其物业服务费用(物业服务资金)由甲方全额交纳。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用(物业服务资金)的,从其约定,业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定,业主应及时书面告知乙方。
物业服务费用(物业服务资金)按 (年/季/月)交纳,业主或物业使用人应在 (每次缴费的具体时间)履行交纳义务。
第八条 物业服务费用实行酬金制方式计费的,乙方应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算,并每年 次向全体业主公布物业服务资金的收支情况。
对物业服务资金收支情况有争议的,甲乙双方同意采取以下方式解决:
1、 ;
2、 。

第四章 物业的经营与管理
第九条 停车场收费分别采取以下方式:
1、停车场属于全体业主共有的,车位使用人应按露天车位 元/个·月、车库车位 元/个·月的标准向乙方交纳停车费。
乙方从停车费中按露天车位 元/个·月、车库车位 元/个·月的标准提取停车管理服务费。
2、停车场属于甲方所有、委托乙方管理的,业主和物业使用人有优先使用权,车位使用人应按露天车位 元/个·月、车库车位 元/个·月的标准向乙方交纳停车费。
乙方从停车费中按露天车位 元/个·月、车库车位 元/个·月的标准提取停车管理服务费。
3、停车场车位所有权或使用权由业主购置的,车位使用人应按露天车位 元/个·月、车库车位 元/个·月的标准向乙方交纳停车管理服务费。
第十条 乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议,明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。
第十一条 本物业管理区域内的会所属 (全体业主/甲方)所有。
会所委托乙方经营管理的,乙方按下列标准向使用会所的业主或物业使用人收取费用:
1、 ;
2、 。
第十二条 本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、公用设备设施统一委托乙方经营,经营收入按下列约定分配:
1、 ;
2、 。

第五章 物业的承接验收
第十三条 乙方承接物业时,甲方应配合乙方对以下物业共用部位、共用设施设备进行查验:
1、 ;
2、 ;
3、 。
第十四条 甲乙双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备存在以下问题:
1、 ;
2、 ;
3、 。
甲方应承担解决以上问题的责任,解决办法如下:
1、 ;
2、 ;
3、 。
第十五条 对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备,甲乙双方应按照前条规定进行查验并签订确认书,作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。
第十六条 乙方承接物业时,甲方应向乙方移交下列资料:
1、竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
3、物业质量保修文件和物业使用说明文件;
4、 。
第十七条 甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准,按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

第六章 物业的使用与维护
第十八条 业主大会成立前,乙方应配合甲方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。
乙方根据规章制度提供管理服务时,甲方、业主和物业使用人应给予必要配合。
第十九条 乙方可采取规劝、 、 等必要措施,制止业主、物业使用人违反本临时公约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。
第二十条 乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项,及时处理业主和物业使用人的投诉,接受甲方、业主和物业使用人的监督。
第二十一条 因维修物业或者公共利益,甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的,应征得相关业主和乙方的同意;乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的,应征得相关业主和甲方的同意。
临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的,应在约定期限内恢复原状。
第二十二条 乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议,就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定,并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。
第二十三条 甲方应于 (具体时间)按有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房。
物业管理用房建筑面积 平方米,其中:办公用房 平方米,位于 ;住宿用房 平方米,位于 ;
用房 平方米,位于 。
第二十四条 物业管理用房属全体业主所有,乙方在本合同期限内无偿使用,但不得改变其用途。
第七章 专项维修资金
第二十五条 专项维修资金的缴存 。
第二十六条 专项维修资金的管理 。
第二十七条 专项维修资金的使用 。
第二十八条 专项维修资金的续筹 。

第八章 违约责任
第二十九条 甲方违反本合同第十三条、第十四条、第十五条的约定,致使乙方的管理服务无法达到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准的,由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。
第三十条 除前条规定情况外,乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准,应按 的标准向甲方、业主支付违约金。
第三十一条 甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定,未能按时足额交纳物业服务费用(物业服务资金)的,应按
的标准向乙方支付违约金。
第三十二条 乙方违反本合同第六条、第七条的约定,擅自提高物业服务费用标准的,业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳;乙方已经收取的,业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。
第三十三条 甲方违反本合同第十七条的约定,拒绝或拖延履行保修义务的,业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复,修复费用及造成的其他损失由甲方承担。
第三十四条 以下情况乙方不承担责任:
1、因不可抗力导致物业管理服务中断的;
2、乙方已履行本合同约定义务,但因物业本身固有瑕疵造成损失的;
3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人,暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的;
4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的;
5、 。
第九章 其他事项
第三十五条 本合同期限自 年 月 日起至 年 月 日止;但在本合同期限内,业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时,本合同自动终止。
第三十六条 本合同期满前 月,业主大会尚未成立的,甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议;双方未能达成协议的,甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。
第三十七条 本合同终止时,乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会;业主委员会尚未成立的,移交给甲方或 代管。
第三十八条 甲方与物业买受人签订的物业买卖合同,应当包含本合同约定的内容;物业买受人签订物业买卖合同,即为对接受本合同内容的承诺。
第三十九条 业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定,但物业使用人违反本合同约定的,业主应承担连带责任。
第四十条 本合同的附件为本合同不可分割的组成部分,与本合同具有同等法律效力。
第四十一条 本合同未尽事宜,双方可另行以书面形式签订补充协议,补充协议与本合同存在冲突的,以本合同为准。
第四十二条 本合同在履行中发生争议,由双方协商解决,协商不成,双方可选择以下第 种方式处理:
1、向 仲裁委员会申请仲裁;
2、向人民法院提起诉讼。
第四十三条 本合同一式 份,甲、乙双方各执 份。


甲方(签章) 乙方(签章)

法定代表人 法定代表人


年 月 日



附件一:
物业构成明细
类 型 幢 数 套(单元)数 建筑面积(平方米)
高层住宅
多层住宅
别 墅
商业用房
工业用房
办公楼
车 库
会 所
学 校
幼儿园
用房
合 计
备 注

附件二:

物业共用部位明细
1、房屋承重结构;
2、房屋主体结构;
3、公共门厅;
4、公共走廊;
5、公共楼梯间;
6、内天井;
7、户外墙面;
8、屋面;
9、传达室;
10、 ;
11、 。









附件三:

物业共用设施设备明细
1、绿地 平方米;
2、道路 平方米;
3、化粪池 个;
4、污水井 个;
5、雨水井 个;
6、垃圾中转站 个;
7、水泵 个;
8、水箱 个;
9、电梯 部;
10、信报箱 个;
11、消防设施 ;
12、公共照明设施 ;
13、监控设施 ;
14、避雷设施 ;
15、共用天线 ;
16、机动车库 个 平方米;
17、露天停车场 个 平方米;
18、非机动车库 个 平方米;
19、共用设施设备用房 平方米;
20、物业管理用房 平方米;
21、 ;
22、 。





















附件四:
前期物业管理服务质量标准
一、 物业共用部位的维修、养护和管理
1、 ;
2、 ;
3、 。


二、 物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理
1、 ;
2、 ;
3、 。


三、 物业共用部位和相关场地的清洁卫生,垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通
1、 ;
2、 ;
3、 。


四、 公共绿化的养护和管理
1、 ;
2、 ;
3、 。


五、 车辆停放管理
1、 ;
2、 ;
3、 。


六、 公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理
1、 ;
2、 ;
3、 。


七、 装饰装修管理服务
1、 ;
2、 ;
3、 。


八、 物业档案资料管理
1、 ;
2、 ;
3、 。


九、 其他服务
1、 ;
2、 ;
3、 。




《前期物业服务合同(示范文本)》使用说明

1、本示范文本仅供建设单位与物业管理企业签订《前期物业服务合同》参考使用。
2、经协商确定,建设单位和物业管理企业可对本示范文本的条款内容进行选择、修改、增补或删减。
3、本示范文本第六条、第七条、第八条、第九条第二款和第三款、第二十条、第二十一条、第二十二条、第二十四条所称业主,是指拥有房屋所有权的建设单位和房屋买受人;其他条款所称业主,是指拥有房屋所有权的房屋买受人。


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二审案件审判程序分析

王春胜


  上诉案件的审理程序,根据《民事诉讼法》第157条的规定,首先应依照第二审程序的规定进行审理,第二审程序无规定的,适用第一审普通程序。这表明上诉案件的审理程序与第一审普通程序既有联系又有区别。
  一、审理前的准备工作
  第二审人民法院收到每一审人民法院报送的上诉案件后,在开庭审理前,应做好以下几项准备工作:  (一)组成合议庭,第二审人民法院审理上诉案件,必须由审判员组成合议庭,这是由第二审人民法院的审判职能及上诉案件的特殊性决定的。当事人提起上诉的案件,既是上诉人与对方当事人之间的权利义务还有争议,且案情较为复杂,又是上诉人不服一审判决,认为一审法院的裁判认定事实错误,或适用法律不当。因此,第二审人民法院审理上诉案件,不仅要对当事人之间的权利义务争议重新进行审理,还负有审查监督每一审人民法院的审判工作是否正确的任务。所以,第二审人民法院审理上诉案件,必须由审判员组成合议庭更不能由审判员一人独任审判。司法实践中存在的先由一个审判员审理上诉案件,仅在评议时有合议庭成员参加或判决书上有合议庭成员的署名,这种“先独后合”的现象不利于正确审理民事案件,应当予以纠正。(二)审阅案卷、调查和询问当事人,第二审人民法院的合议庭成员在开庭审理前,应认真审阅案卷材料,这是合议庭熟悉案情的第一步。审查案卷的任务:一是进一步审查上诉人与被上诉人的资格,以及上诉是否超过上诉期间,如发现上诉主体不符合法定条件或超过上诉期的,应裁定驳回其上诉。对于上诉状有欠缺的,应通知其补正。二是审查上诉请求、答辩主以及案卷的其他材料。审查的重点是与上诉请求有关的事实是否清楚,证据是否充分、确凿,适用法律是否正确。通过审阅案卷,以明确哪些案件事实是清楚的,哪些问题需要进行调查和询问当事人后才能查清楚。合议庭根据案情的需要,进行必要的调查和询问当事人,以进一步查明案情。
  二、上诉案件的审理范围
  《民事诉讼法》第151条规定,第二审人民法院审理上诉案件,应当对当事人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。所谓上诉请求的有关事实和适用法律,是指证明和确认上诉请求能否成立的事实和法律依据。上诉请求的有关事实,包括上诉人在一审中提出的事实和证据,以及在上诉审中提出的新的事实和证据。上诉请求的法律适用,包括原审人民法院审理过程中对民事诉讼法的适用是否正确,以及对案件裁判所适用的实体法是否正确。
  民事诉讼法的这一规定,与民事诉讼法(试行)关于第二审人民法院必须全面审查一审法院认定的事实和适用法律,不受上诉范围限制的规定不同。第二审人民法院只审理上诉人提出的上诉请求及有关的事实和适用的法律,对上诉人未提出异议的原审裁判所认定的事实的权利义务,一般不予审查,这是尊重当事人的处分权。但判决违反法律禁止性规定、侵害社会公共利益或者他人利益的除外。
被上诉人在答辩中要求或者补充第一审判决内容的,第二审人民法院可心不予审查。
  三、上诉案件的审理方式
  (一)开庭审理,第二审人民法院审理上诉案件,以开庭审理为原则,不开庭审理为例外。第二审人民法院审理上诉案件,一般都应传唤双方当事人和其他诉讼参与人到庭,开庭调查、辩论,并在此甚而上进行合议庭评议和判决。这对上诉案件的正确裁判是必要的,所以民事诉讼法把开庭审理作为原则予以规定。(二)迳行判决,第二审法院合议庭经过阅卷、调查和询问当事人后,认为案件事实清楚、适用法律正确,只是定性错误或者适用法律错误的案件,可以在询问当事人后迳行裁判。这一说明迳行判决不同于书面审理,合议庭仍然要询问当事人,听取当事人的陈述,在查清案件事实后,合议庭才能直接作出判决。根据《意见》第188条的规定,第二审人民法院对下列上诉案件,可以依照《民事诉讼法》第152条的规定迳行判决、裁定:一是一审不予受理、驳回起诉和管辖权异议作出裁定的案件;二是当事人提出的上诉请求明显不能成立的案件;三是原审裁判认定事实清楚,但适用法律错误的案件;四是原判决违反法定程序,可能影响案件正确判决,需要发回重审的案件。
  四、上诉案件的调解
  法院调解是民事诉讼法的一项基本原则。它贯穿民事审判程序的始终,所以第二审人民法院审理上诉案件,也可以进行调解。第二审人民法院在审理上诉案件过程中,可以根据双方当事人自愿原则进行调解。经调解达成协议后,第二审人民法院应当制作调解书。调解书由审判员、书记员署名,加盖人民法院印章。调解书送达当事人后即发生法律效力,原审人民法院的判决即视为撤销。所谓“视为撤销”,可以理解为调解书生效后,原一审判决等于被撤销而失去其效力。在二审调解中,当事人双方可以一上诉请求范围内的实体问题进行调解,也可以对一审判决认定的而上诉人未提出异议的实体问题进行调解。因为一审裁决未生效,当事人有权对此进行处分。
  《意见》第182条至第185条规定,对当事人在一审中已经提出的诉讼请求,原审人民法院未作审理、判决的,第二审人民法院可以根据当事人的自愿的原则进行调解,调解不成的,发回重审。必须参加诉讼的当事人在一审中未参加诉讼,第二审人民法院可以根据自愿原则予以调解,调解不成的,发回重审,但发回重审的裁定书不列应当参加的当事人。在第二审程序中,原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的,第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则,一新增加的诉讼请求或反诉进行调解,调解不成的,告知当事人加行起诉。一审判决不准离婚的案件,上诉后,第二审人民法院认为应当判决离婚的,可以根据当事人自愿的原则,与子女扶养、财产问题一并调解,调解不成的,发回重审。当事人在二审达成和解协议的,根据《意见》第191条规定,人民法院可以根据当事人的请求,对双方达成的和解协议进行审查,并制作调解书送达当事人;因和解而是申请撤诉,经审查符合撤诉条件的,人民法院应予准许。

北安市人民法院
王春胜