山东省济南市人民政府


济南市物业管理办法
济南市人民政府



第一章 总 则
第一条 为加强本市城市物业管理，规范物业管理行为，维护业主、非业主使用人和物业管理企业的合法权益，提高城市管理水平，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称物业，是指已建成并交付使用的城市各类住宅、非住宅、公共建筑以及相配套的设施。
本办法所称业主，是指物业的所有权人。
本办法所称非业主使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。
本办法所称物业管理企业，是指依法设立，以物业管理和服务为经营业务，并具有企业法人资格的经济组织。
第三条 本办法适用于本市市区范围内的城市物业管理。
本市市区范围内的住宅小区必须实行物业管理。
物业管理区域的具体范围由市物业行政主管部门划定。
第四条 市房产管理部门是本市物业管理的行政主管部门。各区房产管理部门受市房产管理部门委托负责本辖区内的物业管理工作。
规划、公安、土地、城建、公用事业、环卫、园林以及街道办事处和居民委员会应当按照各自职责，配合市物业行政主管部门做好本市物业的管理工作。

第二章 物业管理组织
第五条 本市住宅小区的物业管理，实行业主大会和业主委员会制度。机关、企事业单位及商业大厦、写字楼等单体建筑或专业服务的物业管理实行业主委托制。
第六条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主人数较多的，应当按比例推选业主代表。
业主大会应当由过半数的业主出席方可举行。
市物业行政主管部门应当每年组织召开一次业主大会。特殊情况经百分之十五以上的业主提议，可以临时召开。
第七条 业主大会行使下列职权：
（一）选举、罢免业主委员会组成人员；
（二）听取、审议业主委员会的工作报告，监督业主委员会的工作；
（三）通过和修订业主公约；
（四）改变和撤销业主委员会不适当的决定；
（五）决定聘用或解聘物业管理企业；
（六）决定物业管理的其他有关事项。
第八条 业主委员会由业主大会选举产生。
业主委员会由七至十一人组成，设主任一人、副主任一至二人，任期两年。业主委员会成员可以连选连任。
业主委员会应当自选举产生之日起十五日内到市物业行政主管部门登记备案。
第九条 业主委员会的主要职责：
（一）负责选聘物业管理企业，与物业管理企业签订物业管理聘用合同；
（二）监督物业管理企业的物业管理情况；
（三）听取业主和非业主使用人的意见和建议；
（四）配合物业管理企业落实各项管理措施；
（五）业主大会赋予的其他职责。
第十条 市物业行政主管部门应当定期组织业主委员会召开会议。业主委员会作出决定应当经全体组成人员过半数以上通过。

第三章 物业管理企业
第十一条 成立物业管理企业应当具备下列条件：
（一）有企业的名称、章程和固定的办公场所；
（二）有健全的组织管理机构和一定数量的专业技术及管理人员；
（三）具有管理建筑面积一万平方米以上物业的能力；
（四）有三十万元以上货币注册资金；
（五）法律、法规规定的其他条件。
第十二条 物业管理企业必须依法登记，取得法人资格，并依照有关规定取得《物业管理企业资质证书》后，方可从事物业管理工作。
第十三条 申办《物业管理企业资质证书》，须提交以下资料：
（一）物业管理企业资质审查申报表；
（二）法定代表人证明书和身份证明；
（三）管理章程、经营场所证明及资信证明；
（四）各类专业管理人员的资格证书或证明文件；
（五）其他有关的文件、资料。
第十四条 外地物业管理企业进入本市从事物业管理活动，应当到市物业行政主管部门办理注册登记手续。

第四章 物业管理服务
第十五条 物业管理企业接受委托从事物业管理服务，应当与业主委员会或业主签订物业管理聘用合同，并自合同签订之日起十日内报市物业行政主管部门备案。
第十六条 物业管理聘用合同应当包括以下内容：
（一）物业管理服务的项目、范围、内容及费用；
（二）双方当事人的权利和义务；
（三）管理服务的要求和标准；
（四）合同期限；
（五）违约责任及争议的解决方式；
（六）当事人双方约定的其他事项。
第十七条 物业管理服务事项应当包括下列内容：
（一）房屋共用部位、共用设备的使用、管理、维修和更新；
（二）电梯、二次供水等设施的运行服务；
（三）收集生活垃圾和清扫保洁环境；
（四）协助公安机关搞好物业管理区域公共秩序及安全巡查工作；
（五）物业管理区域内车辆行驶及停放秩序的管理；
（六）物业管理区域内公共绿地及公共基础设施的养护管理；
（七）物业管理聘用合同确定的其他事项。
第十八条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等市政公用设施的管理单位，可以将本单位的专业服务事项，委托给物业管理企业实行统一服务。不实行委托服务的，有关市政设施管理单位应当服务到户。
第十九条 选聘物业管理企业，应当采取公开招标或邀请招标。采取公开招标的，招标工作由市物业行政主管部门组织实施。
第二十条 业主委员会聘用物业管理企业后，原管理单位或部门应将物业管理有关的工作移交给新的物业管理企业，并提供涉及物业管理的有关档案资料。
第二十一条 物业管理企业被聘用后，应当与业主和非业主使用人签订服务合同。服务合同包括下列主要内容：
（一）物业管理服务内容；
（二）双方权利和义务；
（三）费用标准和交纳期限；
（四）违约责任及争议解决方式；
（五）其他事项。
第二十二条 物业管理聘用合同期满，一方不再续签合同的，应当在合同期满两个月前通知对方。物业管理聘用合同期满前，物业管理企业破产或被注销的，业主委员会可以委托市物业行政主管部门指定一家物业管理企业临时实施该区域内的物业管理。
物业管理企业应当在合同终止或中止后十五日内，腾出小区的物业管理用房及其他物业管理服务设施，交出有关资料，办理费用结算等移交手续。
第二十三条 物业管理经费收入的主要来源：
（一）开发建设单位按规定缴纳的物业管理公共资金；
（二）按规定提取的物业共用部位维修基金利息；
（三）按规定收取的物业管理服务费；
（四）专项委托服务收入；
（五）物业区域内公用设施、设备和公共场所的经营收入；
（六）其他合法收入。
本条第（一）项所列物业管理公共资金应当按有关规定专户储存，专款专用。
本条第（三）项所列物业管理服务费由物业管理企业向业主和非业主使用人收取。物业管理服务收费的项目及标准由市物业行政主管部门会同价格行政主管部门共同制定，报市政府批准后公布实施。
第二十四条 新建住宅小区的前期物业管理，由开发建设单位委托物业管理企业实施，费用由开发建设单位承担。
第二十五条 新建住宅小区的开发建设单位和原有住宅小区的管理单位在进行物业管理权移交时，应当按小区总建筑面积0．2％的比例向业主委员会提供配套的物业管理用房和配套建设的停车场（库）、自行车棚等物业管理服务设施。
物业管理用房、停车场（库）、自行车棚等物业管理服务设施属全体业主所有，任何单位和个人不得擅自占用或改作他用，不得抵押、交换、买卖。

第五章 物业的使用和维护
第二十六条 物业维护责任，按下列规定划分：
（一）房屋内部自用部位、自用设施设备，由业主或非业主使用人自行维护；
（二）房屋共用部位、共用设施设备、配套的公共基础设施，由受聘的物业管理企业负责维护；
（三）市政公用设施，由设施归属的管理单位负责维护。
第二十七条 物业维护费用，按下列规定承担：
（一）房屋自用部位、自用设施设备的维护费用，由业主或非业主使用人承担；
（二）房屋共用部位、共用设施设备的维护费用，由共同使用该房屋的业主和非业主使用人按各自使用的建筑面积比例共同承担；房改已交纳维修基金的业主应承担的费用可依照有关规定从已交纳的维修基金中列支；
（三）配套公共基础设施的维护费用，从已缴纳的住宅小区物业管理公共资金中列支；
（四）市政公用设施的维护费用，由管理该设施的单位承担。
第二十八条 房屋共用部位、共用设施设备、配套公共基础设施及市政公用设施维修时，相邻业主或非业主使用人应当予以配合。
第二十九条 业主和非业主使用人使用物业不得有下列行为：
（一）损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌；
（二）占用、损坏房屋共用部位、共用设施设备或移装共用设备；
（三）在天井、庭院、平台、屋顶以及道路或其他场地搭建建（构）筑物；
（四）侵占绿地、损坏花草、树木；
（五）乱倒垃圾、杂物；
（六）在建（构）筑物上拉绳挂物、乱帖、乱画；
（七）排放有毒、有害物质或噪声扰民；
（八）法律、法规禁止的其他行为。
第三十条 供电、供水、供气、供热、道路、排水、通信、有线电视等市政公用设施在物业管理区域内的新增、维修更新和改造时，该设施的管理单位应当向物业管理企业通报，按有关规定办理施工手续，并做好施工后的恢复工作。

第六章 法律责任
第三十一条 物业管理企业违反本办法第十二条、第十四条规定的，由市物业行政主管部门责令限期补办手续，并可处以10000元以上30000元以下罚款。
第三十二条 对不按规定交纳费用的业主和非业主使用人，物业管理企业可要求其限期交纳，并按日加收千分之三的滞纳金。逾期仍不交纳的，物业管理企业可依法追交。
第三十三条 物业管理企业及业主和非业主使用人违反本办法，涉及规划、土地、房屋、市容、环境卫生、市政设施、绿化、消防、治安管理的，由相关行政主管部门依照有关规定进行处理。
第三十四条 物业管理企业与业主委员会或业主一方违反物业管理聘用合同发生纠纷时，可以由市物业行政主管部门进行调解。调解不成的，可依法申请仲裁委员会仲裁或向人民法院提起诉讼。
第三十五条 物业管理企业不依法履行物业管理聘用合同义务，经多次教育仍不改正的，除按前条规定处理外，由市物业行政主管部门依照有关规定降低资质等级，直至取销资质，收回资质证书。
第三十六条 物业行政管理机关工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十七条 当事人对行政处罚不服的，可依法申请复议或提起诉讼。逾期不申请复议，也不起诉，又不履行行政处罚决定的，由作出行政处罚的机关申请人民法院强制执行。

第七章 附 则
第三十八条 本办法发布前已实施物业管理但不规范的，由市物业行政主管部门限期整改。
本办法施行前已经验收交付使用的住宅小区，尚未实行物业管理的，由市物业行政主管部门限期实行物业管理。
第三十九条 各县（市）可参照本办法执行。
第四十条 本办法具体应用中的问题由市物业行政主管部门负责解释。
第四十一条 本办法自发布之日起施行。



1999年7月30日
内蒙古自治区呼和浩特市人民政府


呼和浩特市人民政府关于印发《呼和浩特市世界银行贷款农村供水与环境卫生项目运行管理办法》的通知




呼政发[1999]55号




各旗、县、区人民政府，市各委、办、局（公司）：
现将《呼和浩特市世界银行贷款农村供水与环境卫生项目运行管理办法》印发给你们，请遵照执行。
一九九九年七月十日

呼和浩特市世界银行贷款写村供水与环境卫生项目运行管理办法

第一章 总 则

第一条 为了确保世界银行贷款中国农村供水与环境卫生项目在我市正常运行，充分发挥项目的经济效益和社会效益，促进我市农村改水工作的发展，依据《中国农村供水与环境卫生项目水厂生产运行管理暂行规定》和其他有关法律法规，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于呼和浩特市利用世界银行中国农村供水与环境卫生项目投资所建的供水工程（农村水厂）、环境卫生设施、健康教育宣传设施。
第三条 呼和浩特市农村改水项目办公室主管全市的农村改水项目运行管理工作。旗、县、区农村改水项目办公室主管本行政区域内的农村改水项目运行管理工作。各级财政、水利、卫生防疫、教育等部门按照职责分工协助做好农村乞讨水项目的运行管理工作。

第二章 农村水厂运行管理

第四条 农村供水工作实行开发水源与计划用水、节约用水相结合，保障供水与确保水质安全卫生相结合的原则。
第五条 使用世界银行贷款和国内配套资金建设忍气吞声农村水厂是民办公助的集体所有制公用事业，实行独立经营、单独核算、自负盈亏。
第六条 农村水厂经县级以上农村改水项止办公室验收合格后，方可正式向群众供水。
第七条 农村水厂主要管理人员庆有高中以上文化程度，直接从一供水 的管理人员必须经过业务技术培训，并持有身体健康检查合格证。
第八条 农村水厂内应保留与水厂建设有关的技术资料，设备运行和维修记录、水质化验记录以及制水量、产水量和消耗品记录等。
第九条 农村水厂应加强财务管理工作，如实反映水厂财务善和经营情况，进行供水成本核算，加强固定资产、资金的管理，不断提高水厂的经济效益。
第十条 农村水厂所供水的水质应符合国家生活钦用水卫生标准。县卫生防疫站和改水项目办公室应当按照各自职责，定期对农村水厂进行水质检测。
第十一条 农村水厂在供水输配水管网设定供水水压监测点，县改水项目办公室应定期进行监测，确保供水水压符合规定要求。
第十二条 改水项目办公室和卫生防疫站应定期指导农村水厂对供水设施进行检修，清洗和消毒，确保其正常运行。
第十三条 农村水厂不得擅自停止供水，如有特殊情况，确需停水时需要经县改水项止办公室批准，并在停水前24小时通知用户。
第十四条 供水设施在运行中发生故障，水厂应积极组织抢修，及时向县改水项止办公室报告。在抢修过程中，用户应当说给予支持和配合不得阻挠或干扰抢修工作。
第十五条 农村水厂供水实行计量收费，用户应当按规定缴纳水费。
第十六条 旗、县、区财政部门负责做好世行改水项目的还本付息工作。
第十七条 农村水厂所收水费中偿还贷款部分应及时向各级财政部门上缴，以便在偿还期内偿还世界银行贷款。
第十八条 供水价格由县改水、物价、财政部门共同按规定核算后执行。
第十九条 农村企业及其他非生活用水应在水厂供水能力满足的条件下，采用高于村民生活用水价格供水，具体价格由水厂核算后报县物价部门批准后执行。
第二十条 村民新建住宅或其他单位需要水厂供水时，可向水厂提出申请，报县改水项目办公室审批并组织实施。
第二十一条 县改水项目办公室应会同环保、水利、卫生等部门在供水水源划定饮用水源保护区，报同级人民政府批准后公布，并实施保护管理。

第三章 环境卫生工作

第二十二条 改水项目村应有专职人员负责本村的环境卫生工作。保持村内街道平整、干净，无污水坑和垃圾，村容村貌整洁，对村民进行农畜圈养、粪便无害化处理的教育。
第二十三条 改水项目办公室应指导项目村制定村民卫生公约和环境卫生管理制度。
第二十四条 项目村积极采取措施推广兴建使用示范性户厕，改水项目办公室应给予技术指导和帮助。
第二十五条 项目村的环境卫生管理人员应对村内的示范性户厕使用者提供正确使用户厕的指导，并督促其对示范性户厕进行目常维修。

第四章 健康教育

第二十六条 项目旗、县、区应建立县、乡、村三级健康教育网络，成立相应的组织，并有专人负责此项工作。
第二十七条 县改水项目办公室负责制定本地区项目村的健康教育规划，并指导乡、村两级健教人员具体实施。
第二十八条 项目村应在村内主要街道、公共场所设立固定的健康教育板报，并由健教工作人员定期更换宣传内容。
第二十九条 项目村的健康教育工作人员通过广播等媒介向村民宣传健康教育知识，并定期在村内粉刷健康教育标语中

第五章 附 则

第三十条 本办法由市爱卫办负责解释。
第三十一条 本办法自发布之日起施行。