见义勇为者造成不法加害人受伤害的法律责任探讨——简论我国《刑法》和《民法》关于见义勇为和紧急避险的法律规定,兼及曹天案答雅典博友法家梁剑兵、新浪博友释之
龙城飞将
新浪博友释之在我的博文《关于见义勇为还是犯罪向方家们请教——帮助现代韩非查法学辞典,及帮助法家分清楚疏忽大意的过失致人死亡与意外事件致人死亡的分歧》给我留言道:“对于本案,我同意你的结论:综合引用有关法律条文定曹天过失致人死亡罪。但我对你说的引用紧急避险这个法条规定来处理本案有点异议。我的理由是,紧急避险中的‘险’,一般是指来自自然的危险,而非人的不法侵害。本案仍用正当防卫超过必要限度同样能得出相同的结论。”
其实,关于本案对该适用哪个法条,我也是心存疑虑的。但博友释之提出紧急避险中的“险”一般指来自然的危险,可能不够全面。法家梁剑兵给我留言批评我道,“你看见过电影上某人为逃避黑帮追杀而掀翻水果摊的场景么?避险避险,逃避危险之意思也。避险人自然要有‘逃避’的动作。曹天是在‘追’,他怎么可能‘避’?你连汉字也读不懂了么?” 法家的意思与你相反,他的观点紧急避险的险是来自人为的侵害。你们俩人讲得都有一定道理,但当我问法家,由于曹天追赶小偷并用皮带抡向小偷,使得小偷身体失衡后摔倒在地,严重颅脑损伤而死亡,这样的案件应当适用哪一个法条,他没有回复正面回复我。
实际上,仔细地抠一下字眼,可以发现,《刑法》21条和《民法》129条对紧急避险原因的界定都包括了自然和人为两个方面。《刑法》没有分类,自然不能割裂掉其中的人为因素。《民法》则是直接规定了人为和自然这两个方面的原因。
出现经常争议的原因是,一、刑法和民法都没有关于见义勇为者致他人(包括加害人)受到伤害的明文规定,因而使曹天这种案件直接适用故意或过失伤害他人致死同时考虑有见义勇为情节时,总令人感到似乎法律规定上缺少了什么,或者这种判决从法理上总有点说不过去。二、紧急避险没有明确的定义,法律规定只是从其结果而言,因而人们对此的理解就各不相同了。下面对此问题作一点探讨:
一、 我国刑法关于紧急避险的规定
刑法只规定了两种情况,一是正当防卫。此案肯定不属于此种情况,因为小偷是在逃跑的过程中,不是与之打斗。二是紧急避险。刑法21 对紧急避险没有定义,只规定了是:“为了使国家、公共利益、本人或者他人的人身、财产和其他权利免受正在发生的危险,不得已采取的紧急避险行为,造成损害的,不负刑事责任。”
人们只能一般从字面上理解“紧急避险”就是情况紧急,逃避危险。以“避”为核心,“逃”为特征。比如法家梁剑兵指出我的问题,他认为电影里受到坏人追赶时撞坏路边商家的商品属于紧急避险,表现的特点是被动的,“被”追赶,这是没有问题的。但本案中的情况,追赶小偷,是一种主动行为,不是被动的,而且是一种正义的行为。但他的行为造成被追赶的小偷的死亡,法官的这种定性是准确的。问题是如何定性,即是否犯罪。如何量刑,即若定了罪,在刑罚上是否有减轻刑罚的情节。若不考虑他是一种正义行为,就可能造成一种他是犯罪的假象。所以我把他归入“紧急避险”。当然,我也不十分肯定,因为刑法对见义勇为没有明确规定。而法家梁剑兵对我质疑时,我请他找到适合的法条,他也没有回应。
我认为,刑法的规定并不局限于法家梁剑兵的理解。法家的理解可能是只从“紧急避险”这四个字的字面来理解。也许法家和大多数人一样,被“紧急避险”这四个字的字面意思迷惑了。仔细琢磨一下21条的规定。先从主体看,“为了使国家、公共利益、本人或者他人的人身、财产和其他权利免受正在发生的危险”,就是说,主体并不仅仅局限于如法家所说的被追赶的人,就是说别人可以采取行动,而法家所言只能使人理解为了自己利益的本人。再看客体利益,“国家、公共利益、本人或者他人的人身、财产和其他权利”,可以是行为人本人以外的利益。
在此情况下才“不得已采取的紧急避险行为”。如果把“紧急避险”四个字理解为“紧急情况下规避风险”,则曹天的案件似乎可以与《刑法》和《民法》关于紧急避险的规定联系得起来。曹天是为了防止已经被小偷盗走的助力车追不回来才去追赶小偷。如果法意是这样的话,实际上就可以理解为《刑法》21条既包括了逃避危险的行为,也包括为了防止损失主动地去做某件事的行为,即见义勇为。在这种情况下,“造成损害的,不负刑事责任。紧急避险超过必要限度造成不应有的损害的,应当负刑事责任,但是应当减轻或者免除处罚。”
根据这样的理解,我才有认为,若依照法律的规定,在本案中曹天也是有罪。刑法21条关于紧急避险有规定。这里的关键词是‘超过必要的限度’、‘造成损害’。他的行为造成小偷的死亡,显然是超过了必要的限度。他不可能预见到小偷会因此而死亡,但小偷会受到一定的伤害却应当是可以预见的。他之所以用皮带抡小偷,就是要使小偷受到阻滞,没有继续逃跑的能力。
一审法官认为,被告人曹天应当预见到向高速行驶的二轮助力车驾驶人施加外力,可能造成翻车伤人的结果,但为追赶小偷取回被盗物品,疏忽大意没有预见,导致小偷死亡,其行为应构成过失致人死亡罪。公诉机关指控的罪名不能成立。因此,一审法官的判决是正确的。而且,一审法官在判决书里没有直接援引《刑法》21条,却在判决书里讲明“为追赶小偷取回被盗物品”,实际上把紧急避险一个组成部分的见义勇为作为减轻或免予处罚的情节包含了进来。否则,曹天所为就是一个单纯的追赶另一个人并致其死亡的行为,就是一种故意伤害或过失伤害,单纯就这个行为而言,没有减轻或免予处罚的理由。
根据人们一般对紧急避险的理解,我尝试套用在本案中。法定条件:(一)避险意图:即主观条件,必须是为了保护合法利益,在本案中曹天是为了保护同事的合法财产。(二)避险起因:只有存在《刑法》21条列明的危险才能实行。在本案中,造成危险的原因是有小偷危害社会的行为发生。(三)避险客体:紧急避险是采取损害一种合法权益的方法保全另一种合法权益。以曹天的追赶行为为例,他抽出皮带向小偷抡去可能伤害到小偷的身体。(四)避险时间:正在发生的危险必须是迫在眉睫,不能提前,也不能滞后。(五)避险可行性:只有在不得已即没有其他方法可以避免危险时,才允许实行紧急避险。曹天若不追赶,小偷就会跑掉,追赶是唯一的办法。(六)避险限度:不能超过其必要限度,造成不应有的损害。一般认为,紧急避险行为所引起的损害应小于所避免的损害。但曹天的行为导致小偷身体失去平衡摔倒最终丧命失生命。
二、 我国民法关于紧急避险的规定
与《刑法》的规定相似,我国的《民法通则》第129条也是从紧急避险的结果上做出规定,同样没有直接定义何为紧急避险:“因紧急避险造成损害的,由引起险情发生的人承担民事责任。如果危险是由自然原因引起的,紧急避险人不承担民事责任或者承担适当的民事责任。因紧急避险采取措施不当或者超过必要的限度,造成不应有的损害的,紧急避险人应当承担适当的民事责任。”
在中国大陆地区,民法和刑法都表述为紧急避险,而我国台湾地区同一概念称之为紧急避难。在汉语里,“难”字所表达的危险、紧急情况低于“险”字。由于法律没有关于何为“紧急避险”明确的规定,学界的研究就带有猜测立法者法意的特点。但学者们各自的理解又是极不相同的。我们可以根据他们各自定义的中心词进行考量。
观点一、“为避免危险”而“躲避危险”。“为避免自己或他人生命、身体、自由、财产之急迫危险,所为躲避危险的行为。”
观点二、“免遭侵害”而“致人损害”。“ 为使社会公共利益、本人或他人的合法权益免遭现实的和紧迫的侵害之危险,不得已而采取的致人损害的行为。”
观点三、“为免遭损害”而“致他人和本人损害”。“ 为了使公共利益、本人或他人的合法权益免受现实的合紧急得损害危险,不得已而采取得致他人和本人损害的行为。”
观点四、避免“急迫危险”而“加害他人”。“为避免自己或他人生命、身体、自由以及财产上的急迫危险,不得已而实施的加害他人的行为。”
除第一种观点完全抠着“紧急避险”这个词的字眼外,其它三种观点都含有“见义勇为”的元素,即“紧急情况下规避风险”,也就是我想证明的观点。我认为这也是《民法》129条的立法宗旨。
三、 英文相关的表述
我从网络上查一下,中文“紧急避险”在英文中有几种不同的表述 :
第一种:necessity,其基本含义是必要性,迫切需要
例句:However,the author thinks that the current law can resolve right conflicts between patient's right of informed consent and right of life and health with necessity syst.
总之,作者认为,运用紧急避险制度,现行的法律可以患者及其家属之知情同意权和患者生命与健康权之间的权利冲突(网络译文:运用紧急避险制度,可以使医院在单方面施行手术积极挽救患者生命的同时免于承担侵犯患者及其家属知情同意权的法律责任)。
例句:The difference of criminal structure between Chinese Criminal law thevry and Britain & Americal criminal law theory results in the difference of each constitution of necessity.
译文:中国与英国和美国的刑法理论中的犯罪结构不同导致它们在紧急避险方面的规定不同(网络译文:紧急避险是正当行为的一种)。
笔者认为,在这种语境下的“紧急避险”可以理解为“紧急情况”,并非遇到危险,被人追赶,拼命逃脱。
第二种:Act of rescue,其基本含义是救助行为,紧急避难,见义勇为
例句:After studying the relation between the forced acts and act of rescue from many viewpoints of criminal legislation, theory and judicial practice, we should accept that forced acts belong to the grounds for e.
通过对刑事立法机构、理论界和司法实践各方关于被迫行动和紧急避险之间关系各种观点的研究,我们应当接受这样的观念,被迫行动的理由是……(网络译文:“行为人在受到他人强迫的情况下,实施了符合法益优越原则的侵害行为,是应当按照被迫行为还是紧急避险来加以处理,这突显出被迫行为与紧急避险之间的关系问题在刑法理论及实践上之重要性”)。
例句:The article discusses the legal responsibility by the act of rescue from the point of view of civil law,and analyses the question that how to bear the legal liability by act of rescue in a road traffic accident.
译文:文章从刑法的视角讨论了紧急避险的法律责任,分析了在交通事故中的紧急避险行为如何承担法律义务(网络译文:在道路交通事故责任中,如果行为人在遭到紧急危难的情况下为救护一个较大利益而采取损害另一个较小利益的行为是紧急避险)。
例句:Act of rescue is such a case that one person have to infringe on one legal interest to protect another legal interest when another is in danger.
译文:紧急避险是这样一种情况,当某人处于危险之中时,行为人不得不侵害他人的法定利益以保护其法定利益(网络译文:紧急避险是指当合法利益处于一种不牺牲另一种合法利益就无法避免的损害危险中时,牺牲另一合法利益以保全前一个合法利益的情况)。
与之相反的概念是紧急避险不当improper act of rescue improper。
金山词霸中关于Act of rescue的例句:
With the brave act for a just cause as an act in law, the actor will suerly be of unaccountability, justice and legal characteristics of immediately-faced dangers of giant personal harm, fighting against breach of law and rescue and relief work.
译文:见义勇为是一种在法律上有正当理由的行为,其行为人一般具有非义务性、正义性、合法性的特点,面临有人遭受重大损害的危险时实施了同违法犯罪作斗争或抢险救灾的行为(金山词霸例句翻译:见义勇为作为一种法律行为 ,其行为人应具有非义务性、正义性、直接面临本人遭受重大损害的危险和实施了同违法犯罪作斗争或抢险救灾的行为的法律特征)。
重庆市土地房屋权属登记条例
重庆市人大常委会
重庆市土地房屋权属登记条例
《重庆市土地房屋权属登记条例》已于2004年9月27日经重庆市第二届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过,现予公布,自2004年12月1日起施行。
重庆市人民代表大会常务委员会
2004年9月28日
重庆市土地房屋权属登记条例
(2004年9月27日重庆市第二届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过)
第一章 总 则
第一条 为规范土地房屋权属登记行为,保护土地房屋权利人的合法权益,保障土地房屋交易安全,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规,结合本市实际,制定本条例。
第二条 本市行政区域内设立、变更和终止土地房屋权利的登记及管理,适用本条例。
第三条 本条例所称土地房屋权属登记,是指土地房屋行政主管部门依当事人申请或者依职权对土地所有权、土地使用权、房屋所有权、土地房屋抵押权以及与此相关的事项进行记载、确认的行为。
依法登记的土地房屋权利受法律保护,未经登记的土地房屋权利不能对抗第三人。
第四条 对农村集体土地所有权登记,核发集体土地所有权证;土地使用权、房屋所有权和土地房屋抵押权登记,需要发证的,核发房地产权证。
房地产权证由市土地房屋行政主管部门统一制作。
第五条 土地房屋权属登记遵循权属合法、界址清楚、面积准确、便民高效的原则。
第六条 渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、大渡口区、北碚区、渝北区、巴南区行政区域内的土地房屋权属登记和其他由市土地房屋行政主管部门出让的土地使用权登记,由市土地房屋行政主管部门负责。
前款规定以外的土地房屋权属登记,由土地房屋所在地的区县(自治县、市)土地房屋行政主管部门负责;土地房屋行政主管部门分设的,由区县(自治县、市)人民政府确定一个部门负责。
市和区县(自治县、市)土地房屋行政主管部门可以委托土地房屋所在地的土地房屋权属登记机构负责土地房屋权属登记的具体工作。
第二章 一般规定
第七条 依法享有土地房屋权利的自然人、法人和其他组织,为土地房屋权属登记的申请人(以下简称申请人)。
第八条 申请人应当以真实姓名或名称书面申请土地房屋权属登记。
申请人为两个以上的,取得土地房屋权利时应共同向土地房屋行政主管部门申请登记。
土地房屋权属证书记载的权利人可以对设定的土地房屋权利依法申请变更或注销登记。
第九条 申请土地房屋权属登记,申请人应当如实提交有关资料和反映真实情况,并对其资料内容的真实性负责,不得隐瞒、欺骗、编造。
禁止伪造、擅自涂改土地房屋权属证书。
第十条 土地房屋权属登记的一般程序:
(一)申请受理。由申请人提出书面申请并提交相关资料。提交资料齐备的,由土地房屋行政主管部门即时出具受理书面凭证,出具受理书面凭证日为受理申请日。提交资料不齐全或不符合规定形式的,土地房屋行政主管部门应当当场一次性书面告知补正内容;
(二)权属审核。由土地房屋行政主管部门对申请登记的土地房屋权属来源及其合法性进行审核;
(三)登记发证。对符合条件的,土地房屋行政主管部门应予核准,将有关土地房屋权利记载于房地产登记簿,并依据本条例有关规定核发证书;对不符合登记条件的,不予核准,书面告知申请人并说明理由。
土地房屋权属登记自土地房屋行政主管部门核准登记之日起生效。
有关事项应当公告的,由土地房屋行政主管部门公告。
第十一条 符合下列条件的,土地房屋行政主管部门应予登记:
(一)提交资料齐全;
(二)权属来源合法,四至界限清楚明确;
(三)申请登记内容与提交资料证明的内容及土地房屋实际状况一致;
(四)权属无争议。
第十二条 有下列情形之一的,不予登记:
(一)非法占用土地的;
(二)违法建(构)筑物;
(三)临时建(构)筑物;
(四)房地产开发企业以未建成的房地产设定抵押为第三人提供担保的;
(五)预购人以预购的商品房设定抵押,而预售(购)合同未登记备案的;
(六)新建房屋实际用地面积或房屋建筑面积超过原土地出让合同或建设用地批准文件规定的土地、房屋面积,未按有关规定完善手续并补交土地出让金或者土地收益的;
(七)属区县(自治县、市)人民政府公告确定的征地拆迁范围内的土地房屋或房屋行政主管部门公告确定的城市房屋拆迁范围内的土地房屋,但因依法继承而申请登记的除外;
(八)法律、法规规定不予登记的其他情形。
第十三条 因下列情形申请土地房屋权属登记的,由当事人各方共同申请或依法委托一方申请:
(一)买卖、交换、抵押或赠与,但遗赠除外;
(二)共有房屋的权利设定;
(三)权属发生转移的权利人增加或减少。
前款规定以外的土地房屋权属登记,由申请人单方提出申请。
第十四条 申请人可以委托代理人申请土地房屋权属登记。代理人应当向登记机构提交代理人的有效身份证件和委托书,并对委托书的真实性、合法性负责。
境外申请人出具的委托书应当依法办理公证或认证。
第十五条 下列土地房屋,由土地房屋行政主管部门依职权直接办理登记:
(一)由土地房屋行政主管部门代管的房屋;
(二)属业主共同共有的物业管理用房;
(三)依法确认的无主房屋。
第十六条 土地权属登记以一宗土地为基本登记单元;房屋所有权、抵押权登记以房屋的幢、层、套(间)等权属界限明确的部分为基本登记单元。非住宅分零销售的,登记的最小套内面积由市人民政府另行规定。
第十七条 一宗地内的若干建(构)筑物只有一个土地房屋权利人的,权利人可申请核发一个或多个土地房屋权属证书。
一宗地上有若干房屋权利人且房屋权属界限明确的,土地房屋行政主管部门应当给每个房屋权利人各核发一个土地房屋权属证书。
一宗无地上建(构)筑物的土地可以核发两个以上土地房屋权属证书,但必须界限清楚。权利人申请时应当提供土地勘测报告,并且分割的界址点应当埋设永久性界标。
第十八条 同一楼房区分所有权人的土地房屋权属登记,应载明以下内容:
(一)房屋套内建筑面积部分的专有权;
(二)共有或共用的部位及设施;
(三)封闭的物业小区范围内全体业主共有的土地使用权。
区分所有权人将专有部分的专有权依法转让的,其共有部分的共有权以及对共用附属设施、设备享有的使用权随之转让。
第十九条 土地房屋行政主管部门办理土地房屋权属登记时限:
(一)设定登记、权属转移变更登记,从受理申请之日起三十个工作日内办理完毕。因集中办理需要延长的,经土地房屋行政主管部门负责人批准,可以延长三十个工作日,并将延长期限和理由告知申请人;
(二)非权属转移变更登记、更正登记和土地房屋抵押权登记,从受理申请之日起十个工作日内办理完毕;
(三)注销登记,从受理申请之日起十个工作日内办理完毕。
第二十条 商品房的楼梯间、电梯井、公共门厅、公共用房、管理用房等,因设计和结构要求且国家房产测量规范规定不计算建筑面积的共有建(构)筑物等,其权属归全体业主所有,由土地房屋行政主管部门将其记载于房地产权证附记栏和土地房屋权属登记簿中。
第二十一条 土地房屋权属证书破损的,权利人可以向土地房屋行政主管部门申请换发。土地房屋行政主管部门换发土地房屋权属证书时,应当查验并收回原土地房屋权属证书。换发土地房屋权属证书,土地房屋核准登记时间以原核准登记日期为准。
第二十二条 土地房屋权属证书灭失的,权利人可以向土地房屋行政主管部门申请补发。申请人要求土地房屋行政主管部门在补发土地房屋权属证书前限制土地房屋权利的,除依法协助司法机关执行外,土地房屋行政主管部门应当同意申请人的要求。
第二十三条 补发土地房屋权属证书按下列程序办理:
(一)权利人持有效证件及书面申请,向土地房屋行政主管部门申请灭失补正登记;
(二)土地房屋行政主管部门根据房地产登记薄的记载出具核查证明;
(三)权利人持核查证明在市土地房屋行政主管部门指定的媒体上刊登土地房屋权属证书灭失的声明;
(四)土地房屋行政主管部门根据权利人提交的已在媒体上声明灭失的证明材料,在土地房屋所在地及媒体上作出补发公告;
(五)自公告之日起三十日内无异议的,由土地房屋行政主管部门补发土地房屋权属证书。自公告之日起三十日内有异议的,待异议依法解决后,补发土地房屋权属证书。
补发的土地房屋权属证书应当加盖"补发"字样的印章,原土地房屋权属证书自补发新的土地房屋权属证书之日起作废。
第二十四条 土地房屋权属登记档案记载的土地房屋权利人、权利范围、是否设定他项权、异议情况及权利是否受到限制等信息应当依法公开查询。
第二十五条 土地房屋权属证书的记载应当与房地产登记簿等登记档案的记载一致。
第三章 设定登记
第二十六条 本条例所称设定登记,是指对新建房屋、新确认的土地所有权、使用权进行的登记。包括集体土地所有权、集体建设用地使用权、国有土地使用权登记和国有土地、集体土地上的新建房屋所有权登记。
第二十七条 申请以出让方式取得的国有土地使用权登记的,应提交付清土地出让金凭证、土地出让合同、土地出让红线图、原土地房屋权属证书或已注销的证明文件、土地勘测定界报告。
申请以划拨方式取得的国有土地使用权登记的,应提交有权机关批准使用土地的文件、用地红线图、土地勘测定界报告。
申请直接使用以国家授权经营方式取得的国有土地使用权登记的,应提交授权经营单位与使用单位签订的土地使用协议或批准文件、土地使用权授权经营批准证明及授权经营文件、土地资产处置方案、土地勘测定界报告。
第二十八条 国有土地上的新建房屋,应自规划验收合格之日起三十日内申请房屋设定登记,并提交下列证明文件:
(一)记载有土地使用权状况的房地产权证;
(二)建设工程规划验收合格证;
(三)建设工程竣工验收证明;
(四)公安机关核准的房地产座落证明;
(五)有合法资质的勘测单位出具的房屋勘测报告;
(六)法律、法规规定的其他文件。
涉及商品房预售的,还应提交商品房预售许可证明及商品房预售面积预测绘报告书;涉及城市房屋拆迁的,还应提交城市房屋拆迁许可证、安置证明。
第二十九条 申请城市范围内土地房屋的权属登记,申请人不能提交土地房屋权属来源证明文件的,经规划行政主管部门确认符合城市规划,且经房屋安全鉴定机构鉴定符合房屋安全规范的,可以向土地房屋行政主管部门提出公告申请。登报公告满六十日无异议的,土地房屋行政主管部门应当核准登记。登报公告六十日内有异议的,待异议依法解决后,核发土地房屋权属证书。
第三十条 申请农村集体土地所有权登记的,须提交土地调查认可书、土地利用现状图。权属有异议时,须提供相关的合法权属证明材料。
第三十一条 村民申请住宅的土地房屋权属登记,应提交宅基地批准文件、土地房屋平面图。
《中华人民共和国土地管理法》实施以前修建的住宅,村民不能提交权属来源证明文件的,经所在地村民小组出具证明,由土地房屋行政主管部门核准登记。
第三十二条 申请农村集体建设用地使用权登记的,须提交有权机关批准文件、土地勘测定界报告。
申请农村集体土地上村民住宅以外的土地房屋权属登记,应提交记载有土地使用权状况的土地房屋权属证书或县级以上人民政府土地使用权批准文件,以及建设工程竣工验收证明、房屋勘测报告。
第四章 变更登记
第三十三条 变更登记包括土地房屋权属转移变更登记和土地房屋非权属转移变更登记。
第三十四条 有下列情形之一的,应申请土地房屋权属转移变更登记:
(一)买卖、继承、赠与、交换;
(二)以土地房屋抵债的;
(三)企业合并或者分立的;
(四)以土地房屋合资合作、作价入股的;
(五)集体建设用地使用权流转的;
(六)因人民法院已经发生法律效力的判决、裁定、调解使土地房屋权属转移的;
(七)因仲裁机构已经发生法律效力的裁决、调解使土地房屋权属转移的;
(八)法律、法规规定的其他情形。
第三十五条 有下列情形之一的,应申请土地房屋非权属转移变更登记:
(一)权利人姓名或者名称变更的;
(二)土地房屋座落名称变更的;
(三)分割共有土地房屋的;
(四)土地房屋用途依法变更的;
(五)因翻修房屋改变房屋结构的;
(六)农村集体经济组织合并或者分立的;
(七)增加或者减少权利人但土地房屋实际权利未发生转移的;
(八)因测绘原因,致使面积变化的;
(九)法律、法规规定的其他情形。
第三十六条 申请土地房屋权属转移变更登记应提交下列资料:
(一)原土地房屋权属证书;
(二)证明土地房屋权属发生转移的资料;
(三)土地房屋测绘报告,农村宅基地上的房屋转让除外;
(四)根据登记操作规程、技术规范应当提交的其他有关资料。
国有企事业单位的土地房屋权属转让登记,还应当提交资产主管部门同意转让的证明文件。
第三十七条 申请土地房屋非权属转移变更登记,应提交下列资料:
(一)证明变更事实的资料,包括:工商登记部门出具的名称变更证明材料、公安机关更址通知书、土地房屋权利人增加或减少的合同或批准文件、用途变更的批准文件、重新确认土地房屋面积的测绘报告;
(二)登记操作规程、技术规范要求提交的其他有关资料。
第三十八条 司法机关依法对已登记的房地产权利作出查封或以其他形式限制土地房屋权利的,土地房屋行政主管部门应当协助执行。
土地房屋行政主管部门认为司法机关对土地房屋权利作出的限制决定认定有误的,应当书面函告。
第五章 异议记载和更正登记
第三十九条 利害关系人认为土地房屋权属证书或土地房屋权属登记簿记载的土地房屋权利有误的,可以向土地房屋权属登记机构提出书面异议申请。向土地房屋权属登记机构书面提出异议申请的人即为异议申请人。
第四十条 提出异议申请,异议申请人应当提交下列资料:
(一)证明申请人与土地房屋权利有利害关系的资料;
(二)承诺承担异议记载所致损害的赔偿责任具结保证书。
第四十一条 对符合条件的异议申请,土地房屋行政主管部门应当受理并在当日内将异议记载于房地产登记簿。自异议记载之日起六十日内,土地房屋行政主管部门不得办理被异议记载的土地房屋的权属异动登记,并应当警示第三人。
异议申请人不得对同一土地房屋以同一理由重复申请异议记载。
第四十二条 权利人认为土地房屋权属证书或土地房屋权属登记簿的记载有错误的,可以申请更正登记。
因登记人员的过错,致使土地房屋权属登记错误的,土地房屋行政主管部门应当更正土地房屋权属登记簿和土地房屋权属证书的记载事项。
第四十三条 申请更正登记的,应当提交确认土地房屋权利的法律文件或者其他证明土地房屋权属证书、土地房屋权属登记簿记载有误的资料,包括合法的批准文件,有关的合同、遗嘱、司法机关或仲裁机构的生效法律文书等。
第四十四条 土地房屋行政主管部门受理后,应当核查存档的土地房屋原始凭证,申请人补充原始凭证的,应一并审查;土地房屋权属证书或土地房屋权属登记簿的记载与土地房屋原始凭证内容不一致的,应当根据土地房屋原始凭证予以更正。
第四十五条 符合更正登记条件的,土地房屋行政主管部门应当通知有关当事人在十五个工作日内办理更正登记手续;当事人无正当理由逾期不办理更正登记手续的,土地房屋行政主管部门可以依据有效的法律文书直接更正土地房屋权属登记簿记载事项,并在五个工作日内公告注销原土地房屋权属证书。
第六章 注销登记
第四十六条 有下列情形之一的,原权利人应当自事实发生之日起十五日内申请注销登记;逾期不申请注销登记的,土地房屋行政主管部门应当书面通知原权利人在规定的时间内办理注销登记。逾期仍不办理又无正当理由的,土地房屋行政主管部门可以直接办理注销登记,并告知原权利人:
(一)土地、房屋灭失的;
(二)土地房屋权利终止的;
(三)因更正登记需注销原权利人的土地房屋权属证书的;
(四)法律、法规规定的其他情形。
房屋灭失而土地尚存的,原权利人应当申请注销有关房屋权属登记。
第四十七条 申请注销登记,应提交土地房屋权属证书和证明应当注销登记的其他资料。
第四十八条 原权利人提出注销登记申请后,土地房屋行政主管部门审查其注销申请及相关资料。对符合注销登记条件的,予以注销登记,将注销情况书面通知提出注销登记申请的原权利人;对不符合注销登记条件的,应书面通知提出注销登记申请的原权利人。
第四十九条 土地使用权、房屋所有权因人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的判决、裁定、调解或有权机关已经发生法律效力的决定依法收回、没收或转移的,由土地房屋行政主管部门凭生效的法律文书办理注销登记,并将注销结果予以公告。
第五十条 征用农村集体所有土地的,区县(自治县、市)土地房屋行政主管部门应当在征地补偿安置完毕后依职权公告注销被征地范围内原房地产权证和集体土地所有权证。
第五十一条 实施城市房屋拆迁的,土地房屋行政主管部门应当在城市房屋拆迁补偿安置完毕后依拆迁人申请或依职权公告注销拆迁范围内的原房地产权证。
第七章 抵押登记
第五十二条 设定房地产抵押权,土地房屋行政主管部门应在受抵押权限制的房屋所有权人、土地使用权人的土地房屋权属证书附记栏记载受限的抵押权内容,并对抵押权人核发记载有抵押权的土地房屋权属证书。
第五十三条 以土地房屋设定抵押的,抵押人和抵押权人应在抵押合同签订之日起三十日内向土地房屋行政主管部门申请土地房屋抵押登记。
第五十四条 申请土地房屋抵押登记除提交抵押合同、债权债务主合同、土地房屋权属证书或国有土地使用证、房屋所有权证外,还须提交下列资料:
(一)以出让方式取得土地使用权的,提交国有土地使用权出让合同、土地使用权出让金交付凭证;
(二)以划拨方式取得土地使用权的,提交补签的划拨土地使用权出让合同;
(三)已办理商品房预售许可证的在建工程,提交商品房预售许可证;非整幢、非整层房屋设定抵押的,提交经双方认可并签章的抵押物位置图。
第五十五条 抵押合同发生变更或者抵押双方发生变更,抵押人和抵押权人应当及时向土地房屋行政主管部门申请抵押变更登记,并提交抵押双方签订的抵押主合同和抵押合同变更协议书。土地房屋行政主管部门应当在收到申请之日起十日内办理完毕。
第五十六条 抵押合同终止,抵押人或抵押权人应在终止之日起十五日内,向土地房屋行政主管部门申请抵押注销登记,并提交抵押权人同意解除抵押关系的书面材料、土地房屋权利人记载有受限抵押权的土地房屋权属证书和抵押权人持有的记载有抵押权的土地房屋权属证书。经土地房屋行政主管部门审查后,依法注销原抵押登记。
第八章 法律责任
第五十七条 因土地房屋行政主管部门或其委托的土地房屋权属登记机构及其工作人员的过错,致使土地房屋权属登记错误,给权利人或他人造成经济损失的,应当依法承担赔偿责任:
(一)越权登记的;
(二)未按规定收齐资料,导致认定事实不清、登记错误的;
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